Реконструкция общежития под жилой дом с целью перепродажи

[Akkurat]

Добрый день!

Приобрели здание-общежитие, перевели его в жилой дом. Далее провели работы подрядным способом - сломали старые перегородки, поставили новые, провели все коммуникации, т.е. построили полноценные квартиры. Получилось 49 квартир, теперь их продаем.

Я учитывала как производство.
Д10 К60 - приобрели здание-общежитие
Д08.1 К60 - приобрели земельный участок, который под зданием
Д20 К60 - затраты на реконструкцию (по КС подрядчиков)
Д43 (субконто "жилой дом") К10 - сформирована себестоимость жилого дома
Д43 (субконто "жилой дом") К20 - сформирована себестоимость жилого дома
Д43(субконто "квартира №1,2,3...") К43 (субконто "жилой дом") - себестоимость жилого дома поделена на 49 квартир (по кв.м)
Д43 (субконто "нежилые помещения") К43 (субконто "жилой дом") - из себестоимости жилого дома выделены нежилые пом. (по кв.м)
продажа квартир:
Д44 К60 - расходы на продажу (услуги риелтэра, создание сайта, реклама и т.д.)
Д62 К90.1 - выручка от продажи квартиры
Д90.2 К43 - списана себестоимость квартиры
Д90.2 К44 - списаны расходы на продажу

Вопрос:
1.Верно ли в данном случае вести учет как производство и верны ли проводки?
2.Правильно ли делить себестоимость квартир по квадратным метрам?
3.Правильно ли выделять отдельно себестоимость нежилых частей дома? И куда девать земельный участок? Руководство говорит, что зем.участок вместе с нежилыми помещениями они позже будут продавать. Неужели эти затраты нельзя учесть в себестоимости квартир?

Я дилетант как в строительстве, так и в производстве. Очень прошу помощи!

[Server56]

В принципе все правильно.
1. Только стоимость земельного участка правильнее тоже отразить на 10 счете.
Собственники квартир будут признаваться плательщиками земельного налога. Продать землю только собственникам нежилых помещений Вы не сможете.
Пусть Ваше начальство с юристами посмотрит НК и земельный кодекс.
2. И квартиры будете продавать по правилам продажи недвижимости.
На дату акта сдал-принял:
Д45 К43.
Выручка на эту дату только в НУ.
На дату перехода права собственности:
Д62 К90
Д90 К45.

[Akkurat]

В принципе все правильно.
1. Только стоимость земельного участка правильнее тоже отразить на 10 счете.
Собственники квартир будут признаваться плательщиками земельного налога. Продать землю только собственникам нежилых помещений Вы не сможете.
Пусть Ваше начальство с юристами посмотрит НК и земельный кодекс.
2. И квартиры будете продавать по правилам продажи недвижимости.
На дату акта сдал-принял:
Д45 К43.
Выручка на эту дату только в НУ.
На дату перехода права собственности:
Д62 К90
Д90 К45.

Спасибо за ответ
Правильно ли я поняла, земельный участок я так же потом списываю в затраты Д20 К10, Д43 К20?
(кстати, извиняюсь, я ошиблась вначале с проводкой Д43 К10)
А по вопросу нежилых помещений, не сможете помочь?
Нужно ли выделять их отдельно или включить их в себестоимость каждой квартиры пропорционально квадратным метрам?
И возможна ли их дальнейшая продажа вообще?

[Server56]

Что с ними делать потом думаете? Продавать отдельно, или они будут переходить в пользование жильцов? Тут разные варианты могут быть.
Могу помочь, в случае чего.

[Akkurat]

Что с ними делать потом думаете? Продавать отдельно, или они будут переходить в пользование жильцов? Тут разные варианты могут быть.
Могу помочь, в случае чего.

Вобщем с нежилыми помещениями разобралась. Спасибо

[Akkurat]

Теперь у меня проблема похуже.
Долго не решалась задать этот вопрос, ужас как стыдно спрашивать такие глупости, но другого выбора у меня нет, никак до меня не доходит

Купили здание и начали реконструкцию в июле 2014 года. Поскольку выручки пока нет от продажи квартир, то все расходы, произведенные в 2014 году я не учитывала при расчете налога на прибыль (грубо говоря, сдавала нулевки). В марте 2015 все 49 квартир продали. Так вот бОльшая часть расходов попала на 2014 год, я могу эти расходы по налогу на прибыль принять в 1 квартале 2015 года по аналогии с бух.учетом? Ведь получается доход в 1 квартале огромный, а расходов почти нет.

Ответ типа "не пробовали почитать НК РФ" принимаются, но хотелось бы точнее

[Server56]

с 2014 года и по 1 кв. 2015 Вы производили продукцию: Д20 К 70,10,69,60 и пр.
В 2015 получили разрешение на ввод и оформили право собственности: Д43 К20
и продали все квартиры.
Доход получили в марте, и расходы тоже понесли в марте.
Так что сейчас начисляете доход (от продажи недвижимости) и списываете расходы.
Так что, думаю, все правильно.
Если прицепятся и потребуют начислить доход за 2014 год, то имеете полное право начислить его в размере понесенных затрат. (п. 2 ст. 271 НК).
То есть прибыль за 2014 будет = 0.
Да, и доходы и расходы от продажи квартир начисляете в НУ на дату акта приема передачи, а в БУ на дату регистрации перехода права собственности.
Удачи. Будут проблемы, обращайтесь.

[Akkurat]

Server56, просто спасли меня! Спасибо!

[Server56]

Спасибо!

Что-то не булькает, не шелестит...

[Akkurat]

Что-то не булькает, не шелестит...

[Server56]

ну вот совсем другое дело.

[Akkurat]

с 2014 года и по 1 кв. 2015 Вы производили продукцию: Д20 К 70,10,69,60 и пр.
В 2015 получили разрешение на ввод и оформили право собственности: Д43 К20
и продали все квартиры.
Доход получили в марте, и расходы тоже понесли в марте.
Так что сейчас начисляете доход (от продажи недвижимости) и списываете расходы.
Так что, думаю, все правильно.
Если прицепятся и потребуют начислить доход за 2014 год, то имеете полное право начислить его в размере понесенных затрат. (п. 2 ст. 271 НК).
То есть прибыль за 2014 будет = 0.
Да, и доходы и расходы от продажи квартир начисляете в НУ на дату акта приема передачи, а в БУ на дату регистрации перехода права собственности.
Удачи. Будут проблемы, обращайтесь.

Server56, добрый день!
Все-таки я в ступоре.
Размышляю над тем, а все ли расходы, которые были в 2014 году, я смогу учесть в 2015 по мере реализации квартир при расчет налога на прибыль.
С прямыми расходами все понятно, приму их в расходы по мере реализации в 2015. А как быть с косвенными расходами, с теми что собирались на 26 счете, а потом списались на 20 в бух.учете? А расходы, которые я собирала на 44 счете (расходы на продажу квартир - реклама, риелторы и т.д.), тоже смогу учесть в 2015?
Ведь пунктом 2 ст. 318 НК РФ предусмотрено, что "прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены...а сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований, предусмотренных НК РФ... аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы."
Получается, что управленческие расходы (26) и расходы на продажу (44) я должна была учесть на налогу на прибыль в 2014 году даже без учета выручки (т.е. сдать убыточную декларацию)...а поскольку решила не показывать убытки и сдала нулевки, то в 2015 году уже не смогу принять эти расходы.
Правильно я понимаю?

[Server56]

А вы что, в своей УП для налогообложения предусмотрели косвенные расходы - те, что в БУ на 26 и 44?
Это зря. Надо было их тоже в прямые.
И еще раз повторю, что если налоговики прицепятся к нулевке за 2014 год, то подадите уточненку, где доходы будут равны расходам.
Могу и более подробно, но уже не в рамках форума, а через договор.

[Akkurat]

А вы что, в своей УП для налогообложения предусмотрели косвенные расходы - те, что в БУ на 26 и 44?
Это зря. Надо было их тоже в прямые.
И еще раз повторю, что если налоговики прицепятся к нулевке за 2014 год, то подадите уточненку, где доходы будут равны расходам.
Могу и более подробно, но уже не в рамках форума, а через договор.

Поняла. Спасибо

[Akkurat]

А на этом форуме есть добровольцы и энтузиасты по моему вопросу или это чисто коммерческий форум для поиска клиентов и зарабатывания денег?

[Server56]

Есть когда время, можем помочь.
А энтузиастов-добровольцев...
Вы свою работу выполняете на добровольных началах и забесплатно?

[Akkurat]

Есть когда время, можем помочь.
А энтузиастов-добровольцев...
Вы свою работу выполняете на добровольных началах и забесплатно?

Работу я выполняю за зарплату, а людям помогаю бескорыстно
Если у кого-то нет времени помогать, то и сидеть на форумах не вижу смысла.
Если мне нужна будет консультация специалиста за деньги, я обращусь к нему, благо на рынке их пруд пруди. Вряд ли я пришла сюда за помощью специалиста, скоре зашла просто поразмышлять над своей проблемой, подкрепиться мнением других людей (возможно даже такой же компетенции как и у меня), для чего собственно (как я считала до сегодняшнего дня) и есть прямое предназначение форумов.
Без обид, это лишь мое мнение. И в любом случае спасибо за ответы.
К сожалению, оплатить Вашу консультацию не смогу, так как сами видите я плохой специалист, соответственно заработки небольшие)