Агентский договор, принципалы на осн и усн

[Аноним]

Здравствуйте, уважаемые клерки! Помогите, пож-та, разобраться в запутанном договоре, у всех участников разные мнения, а уже сдаваться скоро

Мы - агент, от своего имени по агентскому договору сдаем в аренду общую недвижимость 5-ти собственников и одновременно ее же ремонтируем за счет принципалов из полученной выручки от аренды.

Что касается ремонта, более-менее по документообороту и налогам ясно, я как агент, просто перевыставляю всем доки от подрядчика (сумму делю на части в соответствии с долями собственности, указаны в договоре).

Основные противоречия вызывает оформление сдачи в аренду имущества собственников. Можно, я подробно напишу: допустим, я выдала акт оказанных услуг по аренде арендатору 1 (всего их три), к нему счет-фактура. У меня (агента) этот сч-ф попадает в журнал учета выданных счетов-фактур (это правильно). Правильно ли я понимаю, что эта аренда - выручка собственников, и они должны выставить свои акты и сч-фактуры (в соответствии со своими долями) на арендатора? А я регистрирую полученные сч-ф в журнале учета полученных сч-ф. Моего НДС к уплате нет, в журнале все уравновешивается (сумма выданного и полученных счетов-фактур).

В чем вопрос: у троих собственников из пяти УСН, и они категорически не согласны выставлять счета-фактуры. Может, они правы, и я должна тогда изначально выдать арендаторам счета-фактуры только с частью НДС, от собственников - плательщиков НДС ? (хотя бред по-моему).

Я считаю, что упрощенцы должны действовать как налоговые агенты, и несмотря на применение УСН, должны выдать свои счета-фактуры на реализацию (и отчитаться по ндс).

И если я так и не получу ото всех счета-фактуры на аренду, а арендаторам уже выставила акты на полную сумму, то я как агент, должна буду заплатить эту разницу, или налоговая взыщет ндс с упрощенцев?

Договор при заключении с бухгалтером не обсуждался. Хоть плачь теперь

[gnews]

Правильно ли я понимаю, что эта аренда - выручка собственников,

Правильно.

Если принципал находится на УСН, то ни он ни агент не должны выставлять счф на аренду.
Если агент применяет ОСНО, то он выставить счф на сумму своего вознаграждения.

Я считаю, что упрощенцы должны действовать как налоговые агенты,

А за кого вы предлагаете им платить НДС?

[Аноним]

Правильно.

Если принципал находится на УСН, то ни он ни агент не должны выставлять счф на аренду.
Если агент применяет ОСНО, то он выставить счф на сумму своего вознаграждения.


А за кого вы предлагаете им платить НДС?

Просто от имени 5-ти собственников я выставляю один сч-ф одному арендатору- допустим, на 100 тыс. (в т.ч. НДС - 15 254, 24 руб.) Выручка каждого собственника (принципала) - 20 тыс ( в т.ч. НДС - 3 050, 85). Два собственника на ОСН выставят свои счета-фактуры на сумму - 3 050, 85 * 2 = 6 101, 69.
А кто должен оплатить оставшийся НДС -> 15 254 руб - 6 101,69 руб = 9 152,30 руб ? Я же выставила аренду одним актом на общую сумму, арендатор весь ндс примет к вычету....

[vviktor333]

Мы - агент, от своего имени по агентскому договору сдаем

ГК РФ ст. 1005
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

[Аноним]

ГК РФ ст. 1005
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

То есть в моем случае я выставила аренду с полной суммой НДС и должна теперь заплатить тот кусок ндс, на который принципалы на УСН не выставляют счета-фактуры?

[vviktor333]

Аноним, а это смотря что Вы в договорах понаписали. Возможен и такой вариант.

[vviktor333]

Аноним, смотрите ГК РФ ст. 1011 и читайте договора. Мне видится, что

у троих собственников из пяти УСН, и они категорически не согласны выставлять счета-фактуры

эти трое правы.

[Аноним]

Аноним, а это смотря что Вы в договорах понаписали. Возможен и такой вариант.

Если б я писала, то изначально обсудила бы всю схему
Меня просто поставили перед фактом.

В договоре написано стандартно : "Агент от своего имени исполняет поручения принципалов, в том числе сдача в аренду общего имущества собственников." И в договоре уже с арендатором прописана сумма - условно 100 тыс с ндс.
Все. Исходя из этого, я выставляю один акт на 100 тыс с ндс.

Конечно, если бы обсудили заранее разные системы НО, я бы предложила в договоре написать, что агент не от своего, а от имени каждого принципала выставляет акт на 20 тыс, такие-то акты без ндс. И в договоре с арендатором прописать плату - 40 тыс с ндс, 60 - без ндс.

[vviktor333]

Все

не, не все. Надо полностью оба договора смотреть, чтобы понять кто кому чем обязан, а с потом уже определяться с налогообложением.
А завтра еще один упрощенец на ОСНО перейдет (или наоборот с ОСНО на упрощенку) - что делать будете?

[gnews]

если бы обсудили заранее

Составьте допсоглашения с учётом применяемых систем налогообложения.

[vviktor333]

Составьте допсоглашения

угу, без него они по хорошему не разрулят (скорее всего). Надо только разобраться с тем, что уже есть, и исходя из этого допник готовить.
Там для арендаторов постоянный риск есть, что кто то из собственников слетит с упрощенки. А в договорах (сейчас уже в большинстве случаев) прописывается ставка аренды без НДС, с указанием, что НДС платится сверх ставки. И у арендаторов постоянный риск получить к стоимости аренды +18% в любой момент.

[Аноним]

угу, без него они по хорошему не разрулят (скорее всего). Надо только разобраться с тем, что уже есть, и исходя из этого допник готовить.
Там для арендаторов постоянный риск есть, что кто то из собственников слетит с упрощенки. А в договорах (сейчас уже в большинстве случаев) прописывается ставка аренды без НДС, с указанием, что НДС платится сверх ставки. И у арендаторов постоянный риск получить к стоимости аренды +18% в любой момент.

А если я завтра выложу тексты договоров, вы сможете помочь мне разобраться? я в отчаянии просто

[vviktor333]

Аноним, в личку пишите, посмотрим.

[Аноним]

Извиняюсь , что в чужой теме, подскажите в такой ситуации, наш принципал ( мы агенты, все на осно) выставляет счета фактуры от своего имени ни на нас - агента , а сразу на конечных потребителей которым мы уже должны выставлять счета фактуры, разве так можно делать ? И как нам быть ? Счет фактурк от принципала не принимать и закрывающие не делать клиентам, так они не согласятся, счет фактура от приниципала одна на всеисумму и в поле покупатели перечислены наши клиенты а нас нет...

[Аноним]

Извиняюсь , что в чужой теме, подскажите в такой ситуации, наш принципал ( мы агенты, все на осно) выставляет счета фактуры от своего имени ни на нас - агента , а сразу на конечных потребителей которым мы уже должны выставлять счета фактуры, разве так можно делать ? И как нам быть ? Счет фактурк от принципала не принимать и закрывающие не делать клиентам, так они не согласятся, счет фактура от приниципала одна на всеисумму и в поле покупатели перечислены наши клиенты а нас нет...

Мне кажется, что это правильно - выставлять на конечных покупателей.

В Постановлении 1137 указано:

"и) в строке 6 - полное или сокращенное наименование покупателя в соответствии с учредительными документами. При составлении комитентом (принципалом) счета-фактуры, выставляемого комиссионеру (агенту), реализующему товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, указывается полное или сокращенное наименование покупателя в соответствии с учредительными документами;"

[Аноним]

Же

Мне кажется, что это правильно - выставлять на конечных покупателей.

В Постановлении 1137 указано:

"и) в строке 6 - полное или сокращенное наименование покупателя в соответствии с учредительными документами. При составлении комитентом (принципалом) счета-фактуры, выставляемого комиссионеру (агенту), реализующему товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, указывается полное или сокращенное наименование покупателя в соответствии с учредительными документами;"

Так а нам что с ндс делать не принимать к зачету? И покупателям документы мы какие давать должны? Платят то они нам по отдельности

[vviktor333]

Так а нам что

Вначале возникают некие отношения (например гражданско-правовые), и только потом возникает связанное с ними налогообложение. Чтобы понять как и чем облагать, надо понять что облагать.
Агентские договора совсем не такие просты, как Вам кажется. Там 1) возможна куча различных вариаций; 2) под агентские договора пытаются засунуть черта с рогами.
Посему, не видя договоров (а иногда и не только их) однозначно правильного ответа Вам никто не даст.

[Аноним]

Же

Так а нам что с ндс делать не принимать к зачету? И покупателям документы мы какие давать должны? Платят то они нам по отдельности

Конечно, не принимать, это не ваш НДС, а покупателей. Вы -посредник. Этот НДС вы должны просто отражать в журнале учета счетов-фактур. Почитайте в интернете на тему "НДС у агента", найдете авторитетные источники и разъяснения.