Вычет при продаже квартиры (ВТОРИЧКА), а именно получение возможности уменьшить доход

[XT]

пп 2 п 2 ст 220 вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Вопросы
Физ. Лицо в инвестиционных целях хочет хранить свои сбережения в объекте недвижимости. Приобретает квартиру на вторичном рынке за 4 млн в состоянии советского времени, которую необходимо (для сдачи или дальнейшей инвестиционной продажи) полностью заново отделывать / ремонтировать. В ДКП и акте отражаются все особенности состояния квартиры.
Физлицо отделывает/ ремонтирует картиру (собрав чеков на материалы и работы на 1 млн), ЕСТЕСТВЕННО улучшает её потребительские свойства и продает ее за 7 млн. (не дожидаясь 5-летней «амнистии»). Почему он не имеет права включить в вычет при продаже стоимость фактически произведенных расходов, в том числе на улучшение ее потребительских свойств?

Есть письмо Минфина от 15 августа 2013 г. N АС-4-11/14910@, которое суды используют для обоснования отказа в принятии сумм фактических расходов на ремонт/отделку объектов недвижимости приобретенных на вторичном рынке.

Если ли иные права у налогоплательщика физлица уменьшить налогооблагаемую базу на сумму произведенных расходов ?

Может есть судебная практика в пользу налогоплательщика по вторичке?

(Вычет на покупку и % уже получены, прошу не затрагивать!)

Заранее огромное спасибо!

[Над.К]

Есть письмо Минфина от 15 августа 2013 г. N АС-4-11/14910@

Не Минфина, а ФНС

Может есть судебная практика в пользу налогоплательщика по вторичке?

ВОт какая может быть практика, если в Налоговом кодексе прямо написано

5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

О чем тут судиться? Претензии не к судам или ФНС, а к законодателям.

[XT]

Не Минфина, а ФНС

Простите полная цитата документа "МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО от 15 августа 2013 г. N АС-4-11/14910@

5) принятие к вычету расходов на достройку и....

Указанный Вами ПОДПУНКТ 5 относится к ПУНКТУ 3 - единоразовому вычету при приобретение, который уже давно получен.

Мой же вопрос относится к подпункту 2 пункта 2 ст 220 - вычета при продаже .

Суды на эту тему идут постоянно

[olga-osina]

Суды на эту тему идут постоянно

можете назвать номера дел? тоже интересует

[Над.К]

Простите полная цитата документа

ФНС находится в ведении Минфина, вот и все
Вы сами про это письмо написали, а там про другой вычет. Я оттуда по ссылке в НК и пошла.
Идем в другой пункт, читаем

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Ремонт никак не связан с приобретением имущества. Вот если бы вы покупали первичку и в договоре не было бы отделки квартиры, вот тогда да, тогда можно было бы учесть. А то, что вы решили переклеить обои или поставить себе джакузи, ваше личное дело.
Суды идут и проигрываются. И по другому не будет, пока есть такие нормы в НК

[XT]

можете назвать номера дел? тоже интересует

Начинал здесь, но далее корректировал поисковую строку и пока не встречал в пользу налогоплательщика. И что самое главное в судебных решениях перемешаны мухи и котлеты - неверные ссылки, пункты, подпункты (ст 220), путаются вычеты на покупку и при продаже. короче бардак и представители ФНС подменяют понятия РАЗНЫХ целей использования вычетов.

ИМХО

http://sudact.ru/regular/doc/?regula...=#searchResult

[XT]

Вот еще очень полезно из соседнего форума дали Ссылка удалена

[XT]

И вот такое близкое мне по восприятию :

определения "расходов, связанных с приобретением этого имущества" - в части применения вычета при продаже в ст. 220 нк рф нет.
Со ссылками минфина и фнс рф на положения подп. 4 и 5 п. 3 ст. 220 нк рф я тоже не могу согласиться - т.к. они регулируют применение иного вычета (вычета на покупку).

можно приводить доводы о том, что:
- есть ст. 41 нк рф, в которой доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса;
- поскольку ст. 220 нк рф допускает возможность уменьшения доходов на сумму "расходов, связанных с приобретением этого имущества" и при этом не содержит определения таких расходов, а расходы на ремонт связаны с приобретением имущества, то с учетом определения дохода в ст. 41 нк рф и правила о толковании неустранимых сомнений в пользу налогоплательщика в вычете не должно быть отказано;
- толкование минфина и фнс рф со ссылкой на положения подп. 4 и 5 п. 3 ст. 220 нк рф необоснованно, т.к. указанные положения регулируют иной вычет, кроме этого такое толкование нарушает принцип равенства и ставит тех, кто купил квартиры без отделки, в более выгодное положение, и это не может быть обосновано разумными экономическими причинами
- и т.п.

но все это конечно софистика и вряд ли будет воспринято в суде общей юрисдикции ))) источник http://taxhelp.ru/forum/3--/845023--...--.html#845026

[Над.К]

Ремонт квартиры после её покупки не связан с её приобретением. Это два отдельных действия - покупка и ремонт.
На ТХ вам правильно написали, регистрируйтесь как ИП. Потому что вот эта ваша "инвестиционная деятельность" и есть деятельность предпринимательская.

кроме этого такое толкование нарушает принцип равенства и ставит тех, кто купил квартиры без отделки, в более выгодное положение,

Не ставит. Потому что вы-то квартиру с отделкой купили. Только она вас не устроила.

[XT]

вы-то квартиру с отделкой купили

Я ее купил так как указано в договоре и передаточном акте. И если я ее купил без отделки значит без отделки. Разве нет?

[Над.К]

Я ее купил так как указано в договоре и передаточном акте.

И что? Она с отделкой. Это не первичка, где голые стены и в которой невозможно жить. Там даже унитаза обычно нет.

И если я ее купил без отделки значит без отделки. Разве нет?

Нет. Квартира жилая, там люди жили

В суде у вас шансов ноль. Полный ноль.

[XT]

Ссылка удалена - Причина: Правила форума прочтите.

Прошу прощенья не хотел присваивать чужой текст

[XT]

регистрируйтесь как ИП

Интересная ремарка. Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
. Можно ли считать регулярным получением прибыли от купле-продажи одного объекта недвижимости в 1-2 года на протяжении какого времени (3-5-7) лет? При возникновении облагаемого дохода и уплате НДФЛ какие возникнут претензии у налоговой? Как быть если возникнет потеря - реализация ниже стоимости вложений? И можно ли продажу личного имущества отнести к продаже товаров?

Можно ли инвестицию физлица в жилую недвижимость рассматривать в разрезе Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ
"Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" ?

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица ...
В том числе и физлица.

Как инвестиция в недвижимость соотносится с ФЗ 214 о долевом строительстве (пока еще действующем)?

[Над.К]

XT, я вас уверяю, что если вы купите десять вагонов телевизоров и продадите их одному покупателю по одному договору, то вас практически наверняка заставят заплатить предпринимательские налоги
И потом, вы спецом купили квартиру для того, чтобы получить прибыль. И наверняка, это не единственная квартира

Можно ли инвестицию физлица в жилую недвижимость рассматривать в разрезе Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ

Вы сами себе противоречите. То вы не считаете это предпринимательством, то вдруг про инвестиции заговорили. Вы хоть определения бы в этом законе почитали ))

инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
...
капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;

У вас нет основного капитала и тем более основных средств. Не говоря уже о том, что вы заявили о том, что у вас не предпринимательская деятельность

Как инвестиция в недвижимость соотносится с ФЗ 214 о долевом строительстве

Инвестиции не обязательно означают долевку. Но это тема точно не для этого раздела форума

[XT]

Я ее купил так как указано в договоре и передаточном акте.

Это частный случай, но все же

ПИСЬМО Минфина РФ от 07.07.2016 № 03-04-05/39967
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 7 июля 2016 г. N 03-04-05/39967

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 220 Кодекса в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
Подпунктом 5 пункта 3 статьи 220 Кодекса установлено, что принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение квартиры без отделки.
Таким образом, поскольку в данном случае не выполняются условия, установленные подпунктом 5 пункта 3 статьи 220 Кодекса, оснований для предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета по расходам на отделку квартиры не имеется.

Как можно понимать выделенное?

[Над.К]

если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение квартиры без отделки.

Так и понимать. Купленная в первичке квартира может не иметь отделки. Выше об этом уже писали. Застройщики продают по сути коробку из стен, потолка и пола. Даже полы заливать приходится самим.

[XT]

ПИСЬМО от 8 июля 2016 г. N БС-4-11/12373@
Вопрос: Об учете расходов на отделку квартиры при исчислении НДФЛ с доходов от ее продажи..

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО от 8 июля 2016 г. N БС-4-11/12373@
......
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, он вправе уменьшить сумму подлежащего налогообложению дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Перечень фактических расходов налогоплательщика на приобретение квартиры установлен подпунктом 4 пункта 3 статьи 220 Кодекса.
Таким образом, при проведении отделочных и строительных работ физическим лицом понесены расходы, которые, по мнению ФНС России, могут уменьшать налоговую базу по доходам при продаже жилья наряду с прямыми расходами, связанными с покупкой непосредственно самой квартиры, приобретаемой без отделки.

Спасибо большое за Ваше внимание к моим вопросам! Мне понятна Ваша субъективная и однозначная позиция. Несмотря на то, что подобные противоречащие друг другу письма Минфина, ФНС итд - это всего лишь мнение и трактование отдельного служащего (за исключением специально изданных для принятия всеми структурными подразделениями) Но все, что не только я один отметил - это полное смешение мух и котлет. Положения ст 220 по вычетам при продаже в зависимости от ситуации удоботрактуемо подменяются положениями единоразового вычета на покупку.

[Над.К]

это всего лишь мнение и трактование отдельного служащего

Это не только их мнение, но и мнение судов
Суд вы не выиграете

[Аноним]

Подайте 3-НДФЛ и все узнаете из первых рук