ндфл при продаже квартиры, по какой из дат считать 5 лет освобождения от нег

[eadm]

Не нашел нигде ответа по следующей проблеме.

Имеется квартира купленная в сентябре 2017 года, соответственно 5 лет полного освобождения от ндфл истекает в сентябре 2022 (не единственная, так что 5 лет).
В планах ее продать знакомым (знакомые хорошие, тут проблем нет с оформлением), по цене и прочему договоренность есть, не особо затягивая (в связи с отьездом за границу и возможно надолго).

При продаже квартиры чисто логически есть следующие даты
а) дата заключения дкп
б) дата подачи на регистрацию дкп в росреестр
в) дата регистрации квартиры в росреестре
г) дата оплаты части денег за квартиру
д) дата оплаты полной части денег за квартиру

Вопрос - вот эти 5 лет "свободы от ндфл" считаются по какой именно дате?

С одной стороны "право собственности возникает с даты регистрации в росреестре", т.е. освобождение от ндфл должно наступить только в сентябре 2022.
С другой стороны есть письмо налоговой (привожу ниже), в котором утверждается что дата получения дохода не связана с регистрацией.

Почему вопрос возник?
Если дата считается по дате получения денег, то это идеальный вариант, т.к. меня устраивает заключить договор сейчас, сейчас его зарегистрировать, но получение денег отложить до сентября 2022 и тем самым избежать ндфл.

Что именно смущает?
Боюсь что хотя уплату ндфл при таком варианте (дкп и регистрация сейчас, а деньги осенью 2022) надо будет совершать по итогам 2022 (исходя из письма), но вот освобождения от налога не будет (если продажа считается по дате регистрации и дата регистрации будет в 2021).

Еще рассматриваю вариант дкп сейчас, а регистрацию и деньги осенью 2022, но опять же - если дата продажи считается (допустим) по дате дкп, то тогда и этот вариант не спасет?

Помогите разобраться

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 22 мая 2014 г. N БС-4-11/9939@

Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества, если расчет произведен в одном налоговом периоде, а государственная регистрация сделки купли-продажи - в другом, и с учетом письма Минфина России от 13.08.2013 N 03-04-07/32771 сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.

Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
Учитывая изложенное, доход налогоплательщика, полученный в 2011 году от продажи недвижимого имущества, должен быть учтен при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц данного налогоплательщика этого же налогового периода.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
22.05.2014

[Oksana_Sutormina]

в) дата регистрации квартиры в росреестре

Правильный ответ ( п. 2 ст. 8.1, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

[Над.К]

в котором утверждается что дата получения дохода не связана с регистрацией.

И понятно почему - потому что НДФЛ считается кассовым методом. Получили аванс - уже доход.

[eadm]

И понятно почему - потому что НДФЛ считается кассовым методом. Получили аванс - уже доход.

Когда платить - понятно.
Непонятно по какой дате идет вычет, ведь выбытие из владения совершается при регистрации в росреестре (а не при оплате) и получается что время владения меньше 5 лет, а время от оплаты до оплаты больше 5 лет.

Правильный ответ ( п. 2 ст. 8.1, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Статьи я читал, даже письмо вот нашел выше приведенное. Мне итоговый вывод неясен, т.к. я не понимаю по какой дате считается освобождение от налога.

[Над.К]

Непонятно по какой дате идет вычет

Вам же ответ дали - по дате в реестре.

[gnews]

получается что время владения меньше 5 лет, а время от оплаты до оплаты больше 5 лет.

Минимальный предельный срок владения считается по датам в реестре. Оплата на срок владения никак не влияет.
В приведённом случае нужно будет заплатить НДФЛ и подать 3-ндфл.

[eadm]

Вам же ответ дали - по дате в реестре.

Дата регистрации собственности понятно что по дате в реестре считается.
Вопрос был не о дате регистрации собственности, а о датах для возникновения права на вычет.

Минимальный предельный срок владения считается по датам в реестре.
В приведённом случае нужно будет заплатить НДФЛ и подать 3-ндфл.

Из чего это следует?
Выше Над.К сказала что "НДФЛ считается кассовым методом. Получили аванс - уже доход".
Если регистрация уже совершена, но доход еще не получен, то какой ндфл платить и как подавать 3-ндфл о неполученном еще доходе?

[Над.К]

а о датах для возникновения права на вычет.

Вам про эту дату и писали - по дате в реестре.

Выше Над.К сказала

То, что я сказала, имеет отношение к определению даты дохода. А не к минимальному сроку владения квартирой.

то какой ндфл платить и как подавать 3-ндфл о неполученном еще доходе?

Декларацию вы подадите, когда доход получите.

[gnews]

Дата регистрации собственности понятно что по дате в реестре считается.
Вопрос был не о дате регистрации собственности, а о датах для возникновения права на вычет.

Чтобы не платить НДФЛ при продаже квартиры, она должна быть в собственности больше минимального срока владения , который определяется по датам в реестре.

Из чего это следует?

Из того, что срок владения меньше 5 лет, что и будет отражено в реестре , даже если вы получите оплату после истечения 5-летнего срока.

[eadm]

Еще один вопрос почти по этой же теме.
Если сейчас заключить ДКП, зарегистрировать сделку, в 2022 уплатить налог, а потом в 2022 расторгнуть сделку (заявлением в росреестр естественно с регистрацией), то будет ли основание для возврата уплаченного ндфл в связи с отменой сделки?

[ZZZhanna]

а потом в 2022 расторгнуть сделку (заявлением в росреестр естественно с регистрацией

и деньги будут возвращены?

[eadm]

и деньги будут возвращены?

разумеется. все чин по чину.
теоретически вернуть должны, но я не могу найти однозначного ответа.
плюс не очень понятно можно ли будет именно ВЕРНУТЬ живыми деньгами или только использовать как вычет в дальнейшем.

и еще уточняющий вопрос.
я правильно понимаю, если договор заключается в сентябре, регистрируется в октябре, но деньги переводятся в январе 2022 (и в договоре это указано), то ндфл надо будет платить только в 2023?

[ZZZhanna]

деньги переводятся в январе 2022 (и в договоре это указано), то ндфл надо будет платить только в 2023?

да, но зависит не от указания в договоре, а от даты фактического получения денег.

[eadm]

да, но зависит не от указания в договоре, а от даты фактического получения денег.

А как это тогда должно выглядеть на практике?
Допустим квартира полностью оформляется в этом году, но деньги за нее фактически получаются в... ну скажем в 2025.
Надо ли подавать декларацию за 2021 с указанием продажи? И если да, то как там указывать что квартира продана, но дохода нет?
И откуда налоговая в принципе узнает, что деньги фактически переданы, если покупатель ей о передаче денег отчитываться не должен, а продавец может заявить что деньги еще не получены?

Хотя главный вопрос все же - можно ли будет вернуть ндфл при расторжении сделки и если да, то именно вернуть налом или просто зачесть.

[ZZZhanna]

Надо ли подавать декларацию за 2021 с указанием продажи?

нет. НДФЛ возникает только при фактическом получении дохода. Доход - это деньги.

И откуда налоговая в принципе узнает, что деньги фактически переданы, если покупатель ей о передаче денег отчитываться не должен, а продавец может заявить что деньги еще не получены?

если это деньги наличные - то, в общем-то, и не узнает )) Но будет засыпать требованиями отчитаться, т.к. информация о передаче квартиры у нее будет.

[gnews]

можно ли будет вернуть ндфл при расторжении сделки и если да, то именно вернуть налом

Налоги(переплату) возвращают безналом.

И откуда налоговая в принципе узнает, что деньги фактически переданы, если покупатель ей о передаче денег отчитываться не должен, а продавец может заявить что деньги еще не получены?

Она у вас об этом спросит + спросит заодно почему не сдали 3-НДФЛ и не уплатили налог. Переход права собственности на недвижимость -регистрируемое действие, о котором налоговая в курсе.

[eadm]

Еще вопрос из той же серии, если можно.

Что будет после расторжения сделки с точки зрения даты регистрации квартиры?
То есть квартира 2017 года, поэтому 5 лет освобождающих от налога прошли бы в 2022 (в сентябре).
Допустим в 2021 она продается, в 2022 налог платится, потом договор расторгается, налог возвращается.

Но! какая будет дата регистрации этой квартиры в росреестре после этого? 2017 или 2022?
С одной стороны 2017, т.к. изначально 2017.
С другой стороны 2022, т.к. квартира получается перешла в собственность в 2022 в результате договора расторжения сделки.
Как тут получится? С точки зрения налога в дальнейшем - можно будет уже в декабре 2022 снова продавать или придется ждать по 2027?

[gnews]

какая будет дата регистрации этой квартиры в росреестре после этого? 2017 или 2022?

2022.

ИМХО, дождитесь истечения 5-и лет и продавайте после сентября 2022 .

[eadm]

еще уточнение по поводу подачи 3ндфл
точнее 2 вопроса
1) квартира допустим продана в 2021, но деньги уплачены в 2022, нашел такую цитату

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

При этом подавать декларацию придется даже в тех случаях, если дохода при продаже квартиры не возникает (при использовании имущественного вычета или продаже по цене приобретения). Избежать этого удастся лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три года или пять лет).

получается декларацию надо подавать?

2) квартира допустим продана в 2021, но деньги уплачены в 2022,
учитывая что налог в любом случае платится с 70% от кадастра, даже если продал дешевле, то не получится ли что ДАЖЕ ЕСЛИ деньги получены в 2022, то уплатить все равно придется хотя бы 70% от кадастра в 2022?

[gnews]

учитывая что налог в любом случае платится с 70% от кадастра, даже если продал дешевле,

Не так.
70% от кадастра, если продал дешевле кадастровой стоимости.

Вы в курсе, что доход от продажи квартиры (жилья) можно уменьшить на имущественный вычет в 1 млн (если нет подтверждающих документов) либо на сумму фактически произведенных и "документально" подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества ? ст 220 НК.

квартира допустим продана в 2021, но деньги уплачены в 2022.. получается декларацию надо подавать?

За 2022, т.к.

НДФЛ возникает только при фактическом получении дохода. Доход - это деньги.

ст.223, 229 НК

https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxati..._nv/im_nv_pri/
https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay...t/realty_sell/

[eadm]

уважаемые, помогите прояснить, надеюсь, последний вопрос.

если доля квартиры продается за 2млн, но 1млн получается в 2021, а 1млн получается в 2022 (по банку, все дела), то можно ли не платить налог в принципе, воспользовавшись вычетом в 1млн за 2021 и вычетом в 1млн за 2022 или оно так не работает?

[Oksana_Sutormina]

или оно так не работает?

Не работает. Имущественный вычет используется на сделку, а не на года получения дохода.

[gnews]

Не работает. Имущественный вычет используется на сделку, а не на года получения дохода.

+1

[eadm]

Не работает. Имущественный вычет используется на сделку, а не на года получения дохода.

А если разбить на доли?
50% продать этим годом регистрации и 50% 2022 годом регистрации? Тогда будет 2 сделки в разных годах, так сработает?