РАСТОРЖЕНИЕ.АРЕНДА.ОТСУТСВТИЕ РЕГИСТРАЦИИ

[Barrister07]

Добрый день!
Возникла следующая ситуация. Наша фирма (Арендатор) заключила с другой (Арендодатель) договор аренды на 3 месяца, до 31 декабря 2006. 4 декабря нами было заключено дополнительное соглашение об изменении пункта договора о сроке и он был изменен на 31 декабря 2007 года, причем данное дополнительное соглашение вступало в силу с даты подписания.
Получилось так, что договор аренды стал заключен на срок более одного года, но ни одна из сторон не регистрировала данный договор. В июле месяце 2007 года Арендодатель потребовал освободить помещение в связи с тем, что договор не зарегистрирован, а следовательно наши арендные отношения никак неурегулированы.
Сейчас ломаю голову как бы отвертеться от этого. ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА!!!
Получается так, что наша сделка в стоответствии со ст. 165 ГК ничтожна и не порождает никаких последствий, но мы же оплачивали счета по арендной плате выставляемые Арендодателем. Плюс следует заметить, что требование о рассторжении договора аренды касается только части арендуемых помещений, хотя у нас с этим Арндодателем есть еще ряд аналогичных договоров, но их он получается считает верными.
Может быть обратиться в суд с требованием о государственной регистрации в связи с уклонением одной из сторон от госрегисрации? Но возникнет вопрос почему мы раньше этим не занялись.

ПОМОГИТЕ!!!!

[B@lex]

Получилось так, что договор аренды стал заключен на срок более одного года, но ни одна из сторон не регистрировала данный договор. В июле месяце 2007 года Арендодатель потребовал освободить помещение в связи с тем, что договор не зарегистрирован, а следовательно наши арендные отношения никак неурегулированы.

если арендодатель так считает - у него неосновательное обогащение за 7 месяцев получается)))) он с вами дружить должен))) в футбол в одни ворота хлопотно играть...

[Alexsandrova]

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК.
В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.
Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.
Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

[Barrister07]

Alexsandrova, п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотр. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 мне знаком, но видите ли тут получается, что никто не настаивал на регистрации договора, а следовательно нет и факта уклонения.
Мы же стоим перед фактом расторжения договора на основании его недействительности ...... Ворпос что мне делать в этой ситуации, чтобы не допустить расторжения договора или уже на крайний случай "попить у них крови" за такие недобросовестные действия.

[Barrister07]

если арендодатель так считает - у него неосновательное обогащение за 7 месяцев получается)))) он с вами дружить должен))) в футбол в одни ворота хлопотно играть...

Скажите, что Вы понимаете под игрой в одни ворота?

[B@lex]

Barrister07, на основании чего получал арендодатель ДЕНЬГИ))) надо полагать не маленькие)))

[sema]

Скажите, что Вы понимаете под игрой в одни ворота?

лучше б про неосновательное обогащение почитали)))

[Barrister07]

Уважаемый Вредный Лис, про неосновательное обогащение я был хорошо осведомлен и до Вашего совета, а теперь, когда я повторно просмотрел данную главу ГК, прошу и Вас пояснить про игру в одни ворота
Может из моего первого сообщения неясно следует, но нам бы хотелось продолжить арендные отношения, а не требовать несоновательное обогащение, поскольку несмотря на значительность суммы, нам в итоге выгоднее арендовать эти помещения.
В общем, подскажите пожалуйста, как лучше побороться за продолжение исполнения данных договоров?

[B@lex]

про игру в одни ворота

))))футбол - это игра такая, ворот там 2, Вы должны освободить помещение - Вам должны денег...Вы должны освободить помещение.(точка) к условию задачи не подходит

[B@lex]

Может из моего первого сообщения неясно следует, но нам бы хотелось продолжить арендные отношения

У вас из третьего сообщения следует, что хотя бы попить крови...а из экономической целесообразности..."недосидели" Вы пять месяцев, а денег вам должны за семь...аргумент..для маленького изменения (задним числом) условий дополнительного соглашения...

[Barrister07]

Так... или сегодня не мой день....или я чего-то не понимаю))) Мы хотим продолжать арендные отношения, а Арендодатель нет. И нам нужно предпринять какие-либо действия, чтобы не допустить прекращения арендных отношений.
Я думаю может подать в суд о принудительной регистрации в соотвествии со ст. 165 ГК, но возникнет вопрос в противовес: "А где факт уклонения другой стороны от госрегистрации?". И что плохо в договоре неопределено на ком лежит обязанность по государственной регистрации.
Скажите, а не поздно сейчас затеять процедуру регистрации?

[Barrister07]

))))футбол - это игра такая, ворот там 2, Вы должны освободить помещение - Вам должны денег...Вы должны освободить помещение.(точка) к условию задачи не подходит

Я определенно сегодня тугодум , не обессутьте, но я не понимаю к чему Вы клоните?

[B@lex]

не обессутьте, но я не понимаю к чему Вы клоните?

Займемся подсчетом денежков.
У Вас есть "договор" на 12 месяцев на сумму 1200=, по 100= в месяц арендодателю.
Арендодатель хочет выгнать Вас, т.к. ему экономически целесообразно поднять аренду/посадить нового арендатора/продать помещение....
Будет ли ему экономически выгодно это сделать, если он должен Вам вернуть 700=, или он смирится с действительностью и получит еще 500= немного изменив условия договора))) разжевал я аль нет?

А насчет понуждения к регистрации незаключенной сделки, несмотря на 3-ий пост, я как то сомневаюсь...

[Barrister07]

Хух, холодный душ делает свое дело - Теперь я не тугодум.
Вообще Арендодатель хочет расторгнуть договор аренды не потому, что желает продать или повысить аренду, а потому что на данные места стал претендовать очень близкий родственник одного влиятельного чиновника, который занимается аналогичным бизнесом.
Мы не хотим терять эти места, плюс у нас с этим же Арендодателем аналогичные договора на другие помещения.
Из Ваших постов следует, что нам кроме как возврата суммы по несоновательному обогащению ничего не светит?

[sema]

не светит

[sema]

а вообще у меня такое очучение что даже и неосновательного не светит

[Barrister07]

Спасибо, ЛЮДИ, за помощь... будем думать...

[КОША]

... нам кроме как возврата суммы по несоновательному обогащению ничего не светит

Как будете возражать, если собственник помещения откажется возражать неосновательное обогащение, т.к. Вы передавали денежные средства во исполнение несуществующего обязательства, зная о том, что обязательство не существует (ч.4 ст. 1109 ГК РФ)? Т.к. договор аренды в данном случае подлежит регистрации (и заключен с момента регистраци), а вы его не регистрировали и даже не пытались.

[Barrister07]

Как будете возражать, если собственник помещения откажется возражать неосновательное обогащение, т.к. Вы передавали денежные средства во исполнение несуществующего обязательства, зная о том, что обязательство не существует (ч.4 ст. 1109 ГК РФ)? Т.к. договор аренды в данном случае подлежит регистрации (и заключен с момента регистраци), а вы его не регистрировали и даже не пытались.

Это конечно верно, но ведь и Арендодатель знал, что по сути обязательства не существует, но регулярно выставлял счета за оплату аренды в соответствии с договором, то есть обе стороны считали, что обязательство существует, другое дело, что оно формально не возникло.

[КОША]

Оно не формально не возникло. Его не было.


Кстати. Я ВАм тож с удовольствием счет выставлю. Оплатите?

[Barrister07]

Да, но зачем тогда Арендодатель помимо счетов подписывал акты приема-передачи, значит он что-то оказывал, то есть считал, что оказывает?

[sema]

ага а вы это в затраты включали

[Barrister07]

Я знаю, что без регистрации эти расходы нельзя относить на затраты.
Дело в том, что сотрудники Арендатора даже не подумали, что дополнительное соглашение к договору продлевает данный договор более чем на один год, потому что первоначальная версия была на три месяца, а сейчас когда возникла такая ситуация, они не знают, что делать

[КОША]

Да, но зачем тогда Арендодатель помимо счетов подписывал акты приема-передачи, значит он что-то оказывал, то есть считал, что оказывает?

Значит, если он Вам "что-то оказал" то и деньги взял как раз за это. Скажет: "Ок. В расчете." Вы же имуществом то по факту пользовались.

Еще какие аргументы будете выдвигать?

[Barrister07]

Да, но обязательства-то не было....

[sema]

а имущество юзали)))

[faust]

Я знаю, что без регистрации эти расходы нельзя относить на затраты.

а я знаю, что практика стояла и стоит на противоположной точке зрения...

[sema]

а я знаю, что практика стояла и стоит на противоположной точке зрения...

а вся практика та до 2005 года или до 2006 года вот склероз...

и основывалась она дай бог памяти на отсутствии права у налорга на обращение всуд что ли по недействительным договарам.. что там в этом духе было...

[faust]

sema, ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 09.06.2007 по делу N А56-38876/2006
Признавая недействительным решение ИФНС о доначислении ЗАО налога на прибыль, суд отклонил довод инспекции о неправомерном отнесении обществом к расходам, уменьшающим базу при исчислении налога на прибыль, арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества, не прошедшим государственную регистрацию, так как налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налогов с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского.

[sema]

а есть призидиум какой то) сча поищу