Предварительный договор аренды помещений в строящемся здании.

[VBHF]

Привет всем.
Возникла очередная проблема.
У нас есть будущий арендатор, который хочет снять в аренду помещения Торгового центра, еще не построенного. Заключаем предварительный договор аренды. ВОзникли следующие вопросы:
1. Можно в тексте предварительного договора дать ссылку на текст основного договора (приложение 1), указав буквально следующее: "Стороны договорились, что все условия основного договора согласованы на день подписания настоящего Договора, изменению не подлежат, и изложены в тексте основного Договора, который является неотъемлемым приложением к настоящему Договору (Приложение №2).
2. Возник вопрос по подготовке помещений для Арендатора на стадии строиетльства, т.е. можно ли в тексте предварительного договора происать что Арендодатель делает отделку помещени, водопровод, канализацию и пр. по проектам Арендатора, все изменения в проекте Арендодателя оплачивает Арендатор?

[Александр Татаринов]

VBHF,
Прописать вы можете что угодно, только договор этот никакой силы иметь не будет - предварительного договора аренды в природе быть не может, ибо, согласно п.3 ст. 429 ГК РФ он не содержит условия, позволяющие установить предмет будущего Договора аренды, т.е. не выполняется обязательное условие для заключения Договора аренды - объекта в природе не существует. Следовательно, никакого задатка, являющегося авансовым арендным платежом вы требовать ни от кого не можете на основании вышеизложенного.

[Татьяна_М]

VBHF, предварительного договора аренды в природе быть не может

Согласна, что с теоретической точки зрения возможность заключения предварительного договора аренды сомнительна.
Но суды, к примеру, в такой возможности не соневаются. Поэтому ИМХО догоовр заключить можно. Даже если дело потом вдруг дойдет до суда, недействительным договор признан не будет.
Для полного счастья можно зарегистрировать незавершенку. Встречала много судебных решений, в которых указывалось, что помещенияв строящихся зданиях, на которые оформлены права как на объекты незавершенного строительства, являются полноценными объектами предварительного договора аренды.

[VBHF]

Но суды, к примеру, в такой возможности не соневаются

Да-да. Я смотрела судебную практику.
Незавершенка у нас конечно же не зарегистрирована.
Но вот как быть с возмещением расходов будущего Арендоадтеля, на изменения в проектной документации?

[Александр Татаринов]

Но суды, к примеру, в такой возможности не соневаются.

ФАС ДО от 19.04.2004 №Ф03-А16/04-1/719, ФАС ЦО от 28.09.2004 №А23-3492/03Г-4-254, ФАС ЦО от 02.11.2005 № А54-1126/2005-С9.

+ФАС ЗСО от 17.06.2004 №Ф04/3281-399/А67-2004.

[Александр Татаринов]

Но вот как быть с возмещением расходов будущего Арендоадтеля, на изменения в проектной документации?

Арендатор возмещать будет? Ну и пусть возмещает; за счет ЧП.

[Александр Татаринов]

Для полного счастья можно зарегистрировать незавершенку.

И получится предварительный договор аренды объекта незавершенного строительства? Шарман

[Татьяна_М]

И получится предварительный договор аренды объекта незавершенного строительства? Шарман

Судам нДравится ))))
см., например, постановления ФАС МО от 21.03.2005 № КГ-А41/1689-05 и от 20.02.2006 № КГ-А40/442-06

[VBHF]

Поставноление ФАС Сев.-ЗАп. коруга от 14.0.09.07, №А56-50744/2006,
ФАС Сев. Кав. от 25.04.07 №А53-14925/2006-С1-12

[VBHF]

[

за счет ЧП.

Не совсем поняла...

[Александр Татаринов]

VBHF, Татьяна_М,
Сколько судов, столько и мнений; мнений о незаконности заключения подобных договоров однако больше.
Татьяна_М, насчет предварительного договора незавершенки - согласен

VBHF,

Не совсем поняла...

Чего не поняли?

[VBHF]

Арендатор возмещать будет? Ну и пусть возмещает; за счет ЧП.

ВОт эту фразу...

[Александр Татаринов]

VBHF,
Да? А мне всё понятно.

[VBHF]

Вы для себя ее написали?

[Александр Татаринов]

VBHF,
Нет для Вас. Но то, что Вам не понятно можно сказать, к приему, про весь НК, не уточняя, что конкретно Вам там не понятно.

Каков вопрос - таков ответ.

[Татьяна_М]

VBHF, ЧП = чистая прибыль

[VBHF]

Татьяна М, спасибо я уже поняла
Александр Татаринов, некорректно сформулировала вопрос, извините.

[VBHF]

Извините что возобновляю тему, но хочется услышать мнение других клерковчан по вопросу, изложенному в посте №1.

[Irusya]

ну я, к примеру, +1 к Александр Татаринов
Плюс к его доводам-субъект. То есть по 608 статье "..право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику..." Сейчас этого права нет.. Предварительный-ничтожный, думаю..

[Дорогой Николаич]

Имхо, можно. Ведь в купле-продаже предмет также существенное условие договора. Покупку бедующей вещи надеюсь, никто оспаривать не собирается. Аналогично и в аренде. Дело в том, я думаю, что предварительный договор – это не есть договор аренды, т.е. арендных правоотношений не возникает. Соответственно предмет «полностью» определен должен быть и будет в договоре аренды.

Договор лучше назвать просто «Предварительный договор» и стороны обозначать как «А» и «Б». Предмет договора: сторона А при постройке ТЦ по адресу: ___, обязуется заключить со стороной Б договор аренды помещения в данном ТЦ, расположенного на __ этаже, общей площадью ___кв.м. согласно плану строительства (приложить как можно больше тех. и строительной документации, позволяющей точно определить данное помещение при постройке ТЦ).

[Irusya]

.. Аналогично и в аренде. Дело в том, я думаю, что предварительный договор – это не есть договор аренды, т.е. арендных правоотношений не возникает. Соответственно предмет «полностью» определен должен быть и будет в договоре аренды.

а чего-то мне кажется совсем не "аналогично"(с)
какие могут быть отношения, если аренда четко привязана к "собственности" и "объекту", ни того, ни другого нет..Я так могу заключить договор на аренду второй звезды на Спасской башне

[Дорогой Николаич]

чего-то мне кажется совсем не "аналогично"(с)
какие могут быть отношения, если аренда четко привязана к "собственности" и "объекту", ни того, ни другого нет..

Так дело-то в том, что:

я думаю, что предварительный договор – это не есть договор аренды

Предварительный договор – не аренда. На то он и предварительный.

Я так могу заключить договор на аренду второй звезды на Спасской башне

Да чего угодно. Хоть второй Эйфелевой башни, если будет построена, и Вы в это так верите, что готовы за это заплатить

[Irusya]

Предварительный договор – не аренда. На то он и предварительный.

сейчас объекта нет аренды. что предметом будет? Воздух над фундаментом?

Да чего угодно. Хоть второй Эйфелевой башни, если будет построена, и Вы в это так верите, что готовы за это заплатить

да не я, а мне

[Дорогой Николаич]

сейчас объекта нет аренды. что предметом будет? Воздух над фундаментом?

А что является предметом договора, при продаже будущей вещи?

[Irusya]

А что является предметом договора, при продаже будущей вещи?

эта ситуация прямо ГК предусмотрена. В аренде такого нет Кроме того-объект-существенное условие (я настаиваю )

[Александр Татаринов]

Дорогой Николаич,

А что является предметом договора, при продаже будущей вещи?

Вещь.

[Дорогой Николаич]

Кроме того-объект-существенное условие

в договоре аренды. Согласен

Вещь

Вещь быть не может, потому, что ее нет.

[Irusya]

Вещь быть не может, потому, что ее нет.

хорошо, идем по этой же логике: ст. 455 ч. 3 "..3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара."
то есть объект определен.
Как определить в данном случае "аренду"?

[Александр Татаринов]

Дорогой Николаич,

Вещь быть не может, потому, что ее нет.

Ст.455 ГК п.2: Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем

Как же не будет, когда будет. Вот возьмем договор к/п центнера выращенных в будущем году помидоров - ты их как не крути, а они помидорами и останутся. А вот ежели заключать предварительный договор аренды строящегося здания, то тут еще бабушка надвое сказала что это будет - здание или объект незавершенного строительства.

[Александр Татаринов]

Irusya, Унисон