Предварительный договор аренды помещений в строящемся здании.

[B@lex]

Договор лучше назвать просто «Предварительный договор» и стороны обозначать как «А» и «Б». Предмет договора: сторона А при постройке ТЦ по адресу: ___, обязуется заключить со стороной Б договор аренды помещения в данном ТЦ, расположенного на __ этаже, общей площадью ___кв.м. согласно плану строительства (приложить как можно больше тех. и строительной документации, позволяющей точно определить данное помещение при постройке ТЦ).

Тогда уж без указания площади, т.к. проектная площадь не будет соответствовать в будущем обмерам БТИ, а соответственно правоустанавливающим и правоудостоверяющим....

[Irusya]

Александр Татаринов, ага))) а аргументов-то сколько!

[Дорогой Николаич]

Как определить в данном случае "аренду"?

Предмет договора: сторона А при постройке ТЦ по адресу: ___, обязуется заключить со стороной Б договор аренды помещения в данном ТЦ, расположенного на __ этаже, общей площадью ___кв.м. согласно плану строительства (приложить как можно больше тех. и строительной документации, позволяющей точно определить данное помещение при постройке ТЦ).

Давайте так. Возможно, ли определить объект аренды в предварительном договоре на основании тех. и строительной документации, позволяющей точно идентифицировать помещение после постройки? Имхо, да.

[Irusya]

..
Имхо, да.

я голосую "Против"

[Александр Татаринов]

Давайте так. Возможно, ли определить объект аренды в предварительном договоре на основании тех. и строительной документации, позволяющей точно идентифицировать помещение после постройки? Имхо, да.

Имхо, нет. Ибо идентифицировать нечего - объект может быть не построен или продан на стадии строительства.

[Дорогой Николаич]

Как же не будет, когда будет. Вот возьмем договор к/п центнера выращенных в будущем году помидоров - ты их как не крути, а они помидорами и останутся. А вот ежели заключать предварительный договор аренды строящегося здания, то тут еще бабушка надвое сказала что это будет - здание или объект незавершенного строительства.

Логика странная. Здание строят не по настроению, а по «плану». И очень даже легко представить, что это будет за здание. Так вместо помидором можно и огурцы случайно посадить. Или случиться сильная засуха. – все это риск при заключении предварительного договора.

[Александр Татаринов]

И очень даже легко представить, что это будет за здание.

Это может зданием никогда не стать. БАМ вот до сих пор не достроили...

Или случиться сильная засуха.

Да, но если б её не случилось, выросли бы всё равно помидоры (т.е. вещь), а не ананасы (другая вещь).

и огурцы случайно посадить.

Случайность - не познанная закономерность; кто ищет, тот всегда найдет.

[Irusya]

. Или случиться сильная засуха.

это форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы)-не путать

[Дорогой Николаич]

Что бы не вводить никого в заблуждение: все что я сейчас высказываю – мое личное мнение, основанное лишь на собственных теоретических познаниях права. Просто доводы «почему нельзя» я не нахожу убедительными. Иду от противного

[Irusya]

Дорогой Николаич, поздняк метацца

[Дорогой Николаич]

Давайте разберем камни преткновения в положении о ПД:

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Сущ. условие аренды – объект.
Вопрос: можем ли мы его установить на стадии строительства?

[Александр Татаринов]

Irusya,
Да-да, поздняк

[Александр Татаринов]

Вопрос: можем ли мы его установить на стадии строительства?

Нет, ибо предполагается к сдаче законченный строительством объект (право собственности на который будет зарегестрировано), а не объект на стадии строительства.

[Дорогой Николаич]

Дорогой Николаич, поздняк метацца

Я сказал, что могу ошибаться. Я не сказал, что сдаюсь!

[B@lex]

На разогрев Вам))))

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

[Irusya]

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Сущ. условие аренды – объект.

обязанность заключить-породит, несомненно. Но не понятно по отношению к "чему"

[Дорогой Николаич]

Нет, ибо предполагается к сдаче законченный строительством объект (право собственности на который будет зарегестрировано), а не объект на стадии строительства.

Согласен. К сдаче в аренду только законченный строительством объект.

Но, еще раз, попробуйте понять, что я хочу сказать: предварительный договор и договор аренды – разное. Сдан объект будет только по договору аренды, естественно, как и передана будущая вещь, будет только по договору купли-продажи.

[Irusya]

B@lex, надо было притащить этот документ и все испортить, да?)))))
объекта нет вообще тут..

[Дорогой Николаич]

B@lex, жму руку

[Irusya]

"Врагу не сдается.."
"..В силу пункта 3.1.4 указанного Соглашения истец после завершения строительства обязался заключить долгосрочные договоры аренды возведенных строений с ответчиком.
Объект указанного Соглашения определяется как совокупность строений (зданий сооружений), составляющих спортивно-оздоровительный комплекс "Рыбацкая деревня", возводимый на земельном участке в границах согласно плану общей площадью около 47500 кв. м, расположенный по адресу: Москва, ВВЦ (п. 1.2).
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Исходя из смысла указанной нормы права в основной договор должны быть включены существенные условия, предусмотренные в предварительном договоре. В данном случае Соглашение от 23 августа 2000 года N 7а не содержит существенных условий долгосрочного договора аренды..."
Постановление 9ААС от 27 июня 2006 г. Дело N 09АП-6789/2006-ГК

[Александр Татаринов]

B@lex,
Это не из той оперы; в письме речь идет о существующем объекте и

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

утверждается в части необходимости регистрации предварительного договора.

Irusya,
Я завтра еще парочку подкину

[Irusya]

Irusya,
Я завтра еще парочку подкину

мы должны это сделать

[VBHF]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2007 года Дело N А56-50744/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Сапоткиной Т.И., Рудницкого Г.М., при участии от ООО "Макдоналдс" Титаренко М.А. (доверенность от 23.11.2006), от Универсама Мусулайте С.О. (доверенность от 07.05.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Универсам "Диана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2007 по делу N А56-50744/2006 (судья Савинова Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Макдоналдс" (далее - ООО "Макдоналдс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Универсам "Диана" (далее - Универсам) о взыскании 1475487 руб. 77 коп., в том числе 1368800 руб. неосновательного обогащения и 106687 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В процессе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований до 1537159 руб. 10 коп. за счет увеличения суммы взыскиваемых процентов до 168359 руб. 10 коп., рассчитав их за период с 20.01.2006 по 10.05.2007.
Решением от 17.05.2007 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
Универсам в кассационной жалобе просит отменить названное решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, исходя из условий предварительного договора в совокупности основной договор должен был быть заключен до 16.12.2009; договор аренды помещений, находящихся в стадии строительства и не введенных в эксплуатацию, ничтожен, поэтому неисполнение сторонами условий предварительного договора в части обязательств заключить краткосрочный договор аренды не является основанием для отказа от предварительного договора.
ООО "Макдоналдс" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что предварительный договор прекратился в связи с наступлением отменительного условия, а также отказом истца от предварительного договора в соответствии с пунктом 7.4; условия предварительного договора о передаче в краткосрочную аренду фактически построенных, но не введенных в эксплуатацию помещений не противоречат законодательству.
В судебном заседании представитель Универсама поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Макдоналдс" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Универсам (арендодатель) и ООО "Макдоналдс" (арендатор) заключили предварительный договор от 15.12.2004 N 88-11/04 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым обязались заключить договор долгосрочной аренды нежилых помещений, находящихся внутри торгового центра, сроком на 20 лет (основной договор).
Согласно пункту 1.2.4 предварительного договора арендодатель обязался передать не завершенные строительством помещения в краткосрочную аренду на условиях договора краткосрочной аренды, согласованного сторонами в приложении N 5, для проведения в них арендатором за свой счет отделочных и монтажных работ и для последующей эксплуатации помещений, а в соответствии с пунктом 1.2.5 после окончания строительства помещений и оформления права собственности - предоставить помещения в долгосрочную аренду на условиях основного договора.
Пунктом 1.4 договора предусмотрено отменительное условие, согласно которому если до 31.12.2005 Универсам не передаст помещения истцу в краткосрочную аренду, договор прекращает свое действие и стороны являются свободными от каких-либо обязательств друг перед другом.
Согласно пунктам 3.5, 3.5.1 предварительного договора арендатор в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора перечисляет арендодателю до 28.02.2005 обеспечительный взнос в сумме 1160000 руб. (плюс НДС), который после подписания основного договора засчитывается в счет арендной платы. В соответствии с пунктом 3.5.2 в случае незаключения основного договора по вине арендатора обеспечительный взнос возврату не подлежит, по вине арендодателя - возвращается арендатору.
Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрена обязанность арендодателя не позднее 31.12.2005 передать арендатору в краткосрочную аренду по акту приема-передачи помещения в состоянии, определенном приложениями к договору.
В соответствии с пунктом 4.10 предварительного договора арендодатель обязан не позднее 31.12.2006 оформить право собственности на помещения и уведомить об этом арендатора с целью подготовки и заключения основного договора.
Пунктом 7.4 предварительного договора арендатору предоставлено право в случае невыполнения арендодателем какого-либо из своих обязательств, предусмотренных разделом 4 договора, влекущего за собой невозможность заключения краткосрочного или основного договоров в сроки, порядке и на условиях, установленных предварительным договором, в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть предварительный договор путем направления письменного уведомления об этом.
Во исполнение предварительного договора платежным поручением от 01.03.2005 N 79792 истец перечислил ответчику обеспечительный взнос в сумме 1368800 руб. (включая НДС).
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства передать до 31.12.2005 помещения, направил Универсаму уведомления об отказе от предварительного договора и просил возвратить обеспечительный взнос.
Поскольку Универсам не удовлетворил претензии ООО "Макдоналдс", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с пунктом 2 статьи 157 названного Кодекса сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Согласно пункту 3 статьи 450, статье 453 того же Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются.
Сторонами не оспаривалось, что помещения не были переданы истцу до 31.12.2005, право собственности ответчика на них не зарегистрировано; правовых оснований для удержания ответчиком перечисленных истцом денежных средств в настоящее время не имеется.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что перечисленный истцом на основании предварительного договора обеспечительный взнос в соответствии со статьями 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату с начислением на сумму неосновательного денежного обогащения процентов в соответствии со статьями 395, 1107 упомянутого Кодекса.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, так как основаны на ином, чем исходил суд при рассмотрении спора, толковании условий предварительного договора, не соответствующем буквальному значению содержащихся в договоре слов и выражений.
Ссылка ответчика на ничтожность предварительного договора в части условий о заключении сторонами краткосрочного договора аренды подлежит отклонению на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как материалы дела с учетом позиций сторон не дают оснований предполагать, что предварительный договор был бы подписан сторонами без включения в него указанной части.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает вывод суда об удовлетворении иска правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2007 по делу N А56-50744/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Универсам "Диана" - без удовлетворения.

Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи
САПОТКИНА Т.И.
РУДНИЦКИЙ Г.М.
__________________________________________
Одно из последних (у меня в К+).

[VBHF]

При всем уважении к мнению Irusya, Александр Татаринов,
как интересно по другому найти выход из сложившейся ситуации? ВЕдь инвесторов, желающих удержать крупных арендаторов, на стадии строительства в наше время очень много. А если это крупный арендатор, занимающийся торговой деятельностью, надо еще вносить и изменения в проект для подготовки помещений к аренде, как раз на стадии строительства (вентиляция, канализация и пр.), кроме того арендатор, также осуществляет работы по подготовке помещений (закупка торг. оборудования, монтаж его и пр.)

[Александр Татаринов]

VBHF, #53 ИМХО, речь об ином

Ссылка ответчика на ничтожность предварительного договора в части условий о заключении сторонами краткосрочного договора аренды подлежит отклонению на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как материалы дела с учетом позиций сторон не дают оснований предполагать, что предварительный договор был бы подписан сторонами без включения в него указанной части

Речь о краткосрочной аренде незавершенных строительством объектов.

[Александр Татаринов]

VBHF,

как интересно по другому найти выход из сложившейся ситуации?

ИМХО, никак. Можно лишь только максимально обезопасить себя при заключении подобных договоров:
1. прописать обязанность застройщика по уведомлению другой стороны о внесении в проектную документацию изменений и/или согласовывать с ней эти изменения;
2. прописать необходимость заключать допники, где прописывались бы новые измененные характеристики объекта и прикладывать новые документы, уточняющие такие характеристики.
3. прописать неустойку в случае не соблюдения первых двух пунктов.
4. в случае уплаты денег по предварительному договору обозвать их не задатком/авансовым платежом, а гарантийной суммой, которая обеспечивала бы исполнение обязательств по заключению договора в будущем (основного).

[VBHF]

VBHF, #53 ИМХО, речь об ином

Да-да согласна, предмет спора несолько иной, но в приницпе возможность заключения предварительного договора помещений в строящемся здании здесь косвенно подтверждается. Есть другое:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А53-14925/2006-С1-12 25 апреля 2007 г.
Вх. Ф08-2199/07
……
Как видно из материалов дела, ООО «Грандайс» и ООО «Лала» заключили 27.09.04 предварительный договор аренды помещения. По условиям договора стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, которое будет расположено в построенном ООО «Грандайс» или привлеченными ею лицами здании многофункционального торгового-досугового центра по адресным ориентирам: г. Москва, Варшавское шоссе, площадь станции метро «Варшавская» на земельном участке с кадастровым номером 770503006038, принадлежащем ООО «Грандайс» на основании договора аренды от 28.09.01 № M-05-017568. В пункте 1.3 предварительного договора стороны предусмотрели, что площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит около 81,2 кв. м и будет уточнена по данным БТИ
г. Москвы. Ориентировочное расположение помещения в торговом центре обозначено линиями синего цвета на предварительном плане 2-го этажа торгового центра (приложение № 1).
……
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что предварительный договор аренды от 27.09.04 № 2-30 является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО «Грандайс» не являлось собственником нежилого помещения и не обладало правом распоряжения имуществом. Условия предварительного договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
Отменяя судебный акт и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.
Заключая предварительный договор аренды, ООО «Грандайс» не распорядилось недвижимым имуществом, а приняло на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ООО «Грандайс» права собственности на момент заключения договора неправомерен, статья 167 Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям. При этом следует учесть условия предварительного договора, по которым ООО «Лала» согласилось на то, что ООО «Грандайс» на момент его подписания не имело право собственности на строящийся объект, приняв обязательство по регистрации такого права к моменту заключения основного договора аренды. Это условие предварительного договора ответчиком выполнено.
В силу пункта 3 статьи 429 Кодекса предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Оценив в порядке статьи 431 Кодекса условия предварительного договора об имуществе, подлежащем передаче по основному договору, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами данного условия. В предварительном договоре и приложениях к нему объект аренды конкретно определен с учетом возможных при строительстве нежилого помещения отклонений по его площади. Расположение помещения в торговом центре согласовано сторонами путем привязки к ориентирам в прилагаемом предварительном плане 2-го этажа здания, с указанием номера и места расположения относительно других помещений и инженерных сооружений на земельном участке, прошедшем кадастровый учет. Названные обстоятельства свидетельствуют о возможности индивидуализации объекта аренды, поэтому предварительный договор не может считаться незаключенным, а денежные средства, перечисленные ответчику ООО «Лала» по платежному поручению от 19.10.04 № 533, - неосновательно полученными.
…….
А за совет (#56), спасибо

[Александр Татаринов]

VBHF, #57 А вот это как раз к #56.

[Irusya]

3. прописать неустойку в случае не соблюдения первых двух пунктов.
.

..причем, в большом размере. Сдается мне, что это почти единственная действенная гарантия

[Александр Татаринов]

Irusya,