Упущенная выгода

[наташа75]

Ресторан арендовал помещения, заключил предварительный договор, начал платить по счетам, Арендодатель не заключил с рестораном основного договора, а сдал помещение рядом (на этом же этаже) другому ресторану.
У нас стали падать выручки и в итоге мы съехали из этого помещения
сейчас мы подали в суд на Арендодателя с целью что бы он вернул нам деньги которые мы оплатили ему по предварительному договору.

Как нам доказать, что мы понесли убытки в связи с открытием еще одного ресторана на этаже?
Как посчитать свою упущенную выгоду?

[Аноним]

Ресторан арендовал помещения, заключил предварительный договор, начал платить по счетам, Арендодатель не заключил с рестораном основного договора, а сдал помещение рядом (на этом же этаже) другому ресторану.
У нас стали падать выручки и в итоге мы съехали из этого помещения
сейчас мы подали в суд на Арендодателя с целью что бы он вернул нам деньги которые мы оплатили ему по предварительному договору.

Как нам доказать, что мы понесли убытки в связи с открытием еще одного ресторана на этаже?
Как посчитать свою упущенную выгоду?

Что значит платили по предварительному договору? Вы акт приемки помещений от арендодателя подписывали?

[наташа75]

Нет не подписывали.
Унас был только предварительный договор , основной не заключили они с нами все оттягивали
они выставляли нам счета и акты , и мы оплачивали как бы в счет будующей аренды

[Сан Саныч72]

В счетах и актах указано назначение платежа? Как оно звучит?

[marmot]

и при вашей оплате назначение платежа какое указывали?
а суд-то будет непростой... помещением фактически пользовались? пользовались.
что вы собираеесь взыскивать с Арендодателя кроме упущенной выгоды?

[Сан Саныч72]

и при вашей оплате назначение платежа какое указывали?

помещением фактически пользовались? пользовались.

А докажи!

[наташа75]

В счетах и актах написано: Арендная плата за январь, февраль и т.д Электроэнергия за январь, февраль и т.д

[наташа75]

и в платежках так же указано директор хочет взыскать именно арендную плату, за электроэнергию и воду он согласен оставить деньги

[наташа75]

вчера было первое слушание. юрист сказала что суд хочет что бы мы предоставили отчет о прибылях и убытках (приложение к бухгалтерскому балансу) хотя я не понимаю что они там хотят увидеть Там данные по организации в целом, а не по одному ресторану
мы суду показали данные по выручки этой торговой точки , динамика снижения выручки на лицо. Но им поче му то не важно какая у нас стала выручка или я что не правильно поняла или юрист наш не смогла там объяснить

[наташа75]

На следующее заседание хочет взять меня. Я главный бухгалтер организации. Что там я им должна говорить я не знаю поэтому прошу совета, что бы подготовится.
Что будет интересовать суд?
Какие примерно показатели мне им предоставить?
Какие вопросы можно ожидать?
И вообще в судебной практике такое наверняка было. Так чем заканчиваеися?

[marmot]

А докажи!

пост №7,8,9 -счета выставлялись за аренду, оплата проходила за аренду, счет-фактуры выставлялись на аренду. выручка по ресторану -значить, пользовались пользовались)))))))))))))

[Сан Саныч72]

Ну щас то конечно ясно.

[наташа75]

ну пользовались, но договора основного не заключили, когда они в этом же зале здали помещение другим сдали с такой же деятельностью потеряли выручки. Имели они право здать помещение другим? Ущемив наши интересы?

[Сан Саныч72]

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Форма не соблюдена, нужно признавать договор незаключенным и требовать обратно все полученное по сделке.

[Сан Саныч72]

Имели они право здать помещение другим? Ущемив наши интересы?

Имели полное право. Ваши интересы не ущемлены, обычная конкуренция.

[наташа75]

А упущенную выгоду не доказать?
Так что мне нести в суд?
Что суд меня как главного бухгалтера будет спрашивать

[marmot]

Форма не соблюдена, нужно признавать договор незаключенным и требовать обратно все полученное по сделке.

а) какой договор признавать незаключенным? у них же только предварительный.
б) что требовать то полученное по сделке? они пользовались помещением фактически. деятельность вели, доход получали. Арендную плату им не вернут, имхо.

Так что мне нести в суд?
Что суд меня как главного бухгалтера будет спрашивать

нести в суд , видимо, то, что у Вас просил судья. Полагаю, он хочет понять :до того, как сдали помещение второму ресторану и после того -как изменились ваши доходы. Спрашивать что он будет ? видимо, как вы расчитывали упущенную выгоду.

думаю, надо начать с предварительного договора: былили там условия какие-либо об эксклюзивности (я понятно объясняю?). Могу предположить, что позиция ТОЙ стороны будет такая: он вам НЕ ОБЕЩАЛ никаким образом, что не будет сдавать другим аналогичным предприятиям СВОЮ собственность. Его ПРАВО сдать то, что он имеет.То есть, сдав другие помещения он ничего не нарушил. а то что вы не выдержали кконкуренции -это уж, извините, не его головная боль.
я еще подумаю.

[наташа75]

а) какой договор признавать незаключенным? у них же только предварительный.
Так вот я и спрашиваю дожны ли мы были платить по предварительному. а если не должны то почему не вернут?

[Сан Саныч72]

б) что требовать то полученное по сделке? они пользовались помещением фактически. деятельность вели, доход получали

Т.е. налицо договорные отношения.

а) какой договор признавать незаключенным?

Устный.

[marmot]

не надо красным, внизу есообщения есть "цитата".
По ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ договору вообще никаких денег никто не должен платить. суть предварительного договора в том, что стороны договорились в течение такого то времени заключить основной договор. Так за что же тут платить?
а , начнем с того, ПОЧЕМУ заключен предварительный, а не договор аренды? не было прав собственности у арендодателя что ли? или какие -либо еще причины?

а почему аренду не вернут? ну, не пугайтесь раньше времени, я ж не судья -может он что то у вас углядит.
просто я могу ПРЕДПОЛОЖИТЬ , что, поскольку вы реально пользовались помещением, то и платить вы должны.
например, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2008 г. N 2873/08 Предприниматель обязан выплатить сумму неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования нежилыми помещениями, поскольку пользовался имуществом собственника по недействительному договору аренды
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 ноября 2008 г. N А60-20232/2008-С11 Суд пришел к выводу, что у ответчиков отсутствовало неосновательное обогащение в виде арендной платы по признанному недействительным охранно-арендному договору, поскольку истец фактически пользовался нежилым помещением, в связи с чем он обязан возместить в денежной форме стоимость такого использования, кроме того, все платежи должны были поступать и обоснованно поступали в бюджет Свердловской области, получатель платежей являлся надлежащим лицом, имеющим право на их получение в соответствии с наличием у него вещных прав на это имущество (извлечение)
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2008 г. N 15928/08 Оснований для передачи дела в надзорную инстанцию нет, поскольку при рассмотрении спора судами сделан правильный вывод о сбережении денежных средств за счет истца, так как договор аренды признан судом незаключенным, ответчик пользовался помещением без правовых оснований, следовательно, невнесенная арендная плата является неосновательным обогащением.

А ставка аренды у вас какая, относительно средних ставок ?

[наташа75]

Получилась 40% от общего оборота
Если бы не было второго ресторана рядом и мы получали бы ожидаемые выручки, то была бы 20-25%

[marmot]

вы меня не поняли. ставка ар платы относительно других арендаторов -средняя по городу, выше, ниже?

[наташа75]

выше не намного

[marmot]

пожалуйста, скажите:
а) почему был предв договор, а не обычный
б) процитируйте предмет договора и условия оплаты
в) есть ли в договоре условие не сдавать помещения организациям с аналогичным видом деятельности.

[Сан Саныч72]

а) почему был предв договор, а не обычный

Марин, а какая нафиг разница? Для существа спора это не имеет значения.

в) есть ли в договоре условие не сдавать помещения организациям с аналогичным видом деятельности.

Сомневаюся.
Наташа, смотри мой пост № 19.

[наташа75]

Что такое пост № 19

[Сан Саныч72]

Что такое пост № 19

Это мой пост в этой веточке

Цитата:б) что требовать то полученное по сделке? они пользовались помещением фактически. деятельность вели, доход получали

Т.е. налицо договорные отношения.
Цитата:а) какой договор признавать незаключенным?

Устный.

[наташа75]

не заключен сразу т. к не было права собственности
А появилось оно в январе Арендодатель нас в известность не поставил А мы обратились с просьбой заключения договора в августе после того как они нам ставили выставлять счета
В суде сказали что если в течение 30 дней ни одна из сторон не обратилась для заключения договора то он считается не действителен
В договоре тоже прописано обязательство заключить договор в течение 30 дней

[marmot]

Марин, а какая нафиг разница? ..

Алин))))))))))).
а разница-ну так, на всякий случай -может он у них и не предварительный вовсе. мало ли кто что как обзывает

[marmot]

не заключен сразу т. к не было права собственности
А появилось оно в январе Арендодатель нас в известность не поставил А мы обратились с просьбой заключения договора в августе после того как они нам ставили выставлять счета
В суде сказали что если в течение 30 дней ни одна из сторон не обратилась для заключения договора то он считается не действителен
В договоре тоже прописано обязательство заключить договор в течение 30 дней

ну вот и выяснили: ст.429 ГК РФ, п.6 -обязательства предусмотренные предв договором прекращаются, если основной договор не будет заключен в указанный срок либо если никто не обратится за этим.
Судя по всему, ситуация вырисовывается следующая:
без прав собственности заключили ПД с обязательством заключить осн договор в течение 30 дней.
въехал арендатор сразу. пользуется давно и плотно.
права собственности получили, но договор аренды никто заключать не стал.
Обязательство заключить основной договор скорее всего прекратилось по выше приведенным основаниям.
арендатор фактически пользуется имуществом поэтому , скорее всего, должен возместить стоимость пользования таким имуществом.
ар ставка выше, чем по городу: можно пытаться уменьшить сумму, выплаченную за аренду. Подумаю на выходных