Прошу помощи. УСН-доходы

[***Елена***]

Всем доброго времени суток! Прошу помощи, может кто сталкивался с похожей проблемой.
Я являюсь ИП, на УСН-доходы. Одним из ОКВЭДов является ОКВЭД 70.1 , а именно Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Т.е., я занимаюсь риэлтерской деятельностью. Налоги с доходов от своей предпринимательской деятельности(6%) плачу исправно, декларации сдаю вовремя. В прошлом 2009году я продала свои личные квартиры (как обычное физ.лицо),сделала декларацию 3-НДФЛ за этот год и оплатила налоги НДФЛ-13%. Сейчас налоговая составила на меня акт о правонарушении. Пишут, что это мой доход от предпринимательской деятельности и что я должна заплатить налог УСН, а именно, 6% от стоимости квартир!
Неужели они правы? Сумма получается приличная. А ведь доход я получила как обычное физ.лицо, а не как предприниматель. Квартиры были в собственности менее трех лет, поэтому в декларации 3-НДФЛ я указала, за какую сумму я их купила, за какую продала и с разницы (дохода) оплатила налог(13%).
Подскажите, как мне теперь быть с налоговой? Как доказать свою невиновность в сокрытии доходов? Может, есть какая-то судебная практика по похожим вопросам? Очень буду благодарна за ответы!!!

[Andyko]

а как вы различаете личные квартиры от других?

[Аноним]

как-то глупо. получить 13% быть недовольным и требовать 6%.
имхо убытку бюджету нет и наказывать вас не за что.

[Аноним]

дошло. 13% с РАЗНИЦЫ.

[Storn]

ну 13% с разницы (покупка-продажа)
а 6% с продажи.......и только автору известно что больше

[***Елена***]

Личные квартиры-это квартиры, на которые зарегистрированы права собственности на мое имя. Я их покупала для себя. А квартиры, по которым я осуществляю предпринимательскую деятельность-это чужие квартиры. Я помогаю их владельцам продать эти квартиры(как агент), либо они делают на мое имя доверенность на продажу и я продаю их квартиры.

[Imagine_it]

Разумеется они не правы) Доказываете, что квартиры личные, что вы в них проживали, были зарегистрированы, платили коммунальные платежи и т.д.
А почему во множественном числе, сколько у вас в итоге было личных квартир?)

[***Елена***]

К примеру: квартира куплена за 950 000р., а продана за 980 000р. 13
% с разницы-3900р.
Теперь другой вариант -6% от 980 000р. Получается 58800р. Есть разница?

[***Елена***]

Было несколько квартир. Когда покупала, думала что подарю детям, а они не захотели жить в нашем городе. Пришлось продать, чтобы купить другие в другом городе.

[Аноним]

может быть вы в этих "собственных" квартирах жили? может это имеет значение? имхо разница между 6% и 13% определяется тем для чего вы квартиру купили. Если на продажу то 6% , если для собственного "потребления" то 13%. Только имхо налоговая не согласится.

[Imagine_it]

Тогда важно исключить обстоятельства использования их в предпринимательской деятельности, в частности нужно чтобы инспекция не смогла доказать факт передачи их в аренду третьим лицам.
Сам по себе факт приобретения и последующей продажи нескольких квартир в одном налоговом периоде не указывает на то, что они использовались в предпринимательской деятельности.

[Аноним]

Тогда важно исключить обстоятельства использования их в предпринимательской деятельности, в частности нужно чтобы инспекция не смогла доказать факт передачи их в аренду третьим лицам.
Сам по себе факт приобретения и последующей продажи нескольких квартир в одном налоговом периоде не указывает на то, что они использовались в предпринимательской деятельности.

физики могут собственность (и квартиру) сдавать в аренду без регистрации ИП и платить 13%

[Аноним]

Сам по себе факт приобретения и последующей продажи нескольких квартир в одном налоговом периоде не указывает на то, что они использовались в предпринимательской деятельности.

проблема в том что у ИП указан вид деятельности "продажа собственной квартиры"

[Imagine_it]

Могут) Пока инспекция этот факт не опровергнет.
Придет злобный инспектор и скажет, зачем вам 2 и 3 квартиры...вы наверное их в пользование третьим лицам сдаете за плату....предпринимательской деятельностью занимаетесь...значит квартиры вы для предпринимательской деятельности используете, так что и доходы будьте добры облагать соответствующим налогом)

[Imagine_it]

ОКВЭД в данном случае не важен, важна цель использования квартир. Для проживания или для извлечения прибыли. Варианты как правило взаимоисключающие. Чтобы доказать первое, нужно не дать Инспекции доказать второе.

[Аноним]

Могут) Пока инспекция этот факт не опровергнет.
Придет злобный инспектор и скажет, зачем вам 2 и 3 квартиры...вы наверное их в пользование третьим лицам сдаете за плату....предпринимательской деятельностью занимаетесь...значит квартиры вы для предпринимательской деятельности используете, так что и доходы будьте добры облагать соответствующим налогом)

инспектор думает то 6% больше чем 13%

[klb36]

Всем доброго времени суток! Прошу помощи, может кто сталкивался с похожей проблемой.
Я являюсь ИП, на УСН-доходы. Одним из ОКВЭДов является ОКВЭД 70.1 , а именно Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Т.е., я занимаюсь риэлтерской деятельностью. Налоги с доходов от своей предпринимательской деятельности(6%) плачу исправно, декларации сдаю вовремя. В прошлом 2009году я продала свои личные квартиры (как обычное физ.лицо),сделала декларацию 3-НДФЛ за этот год и оплатила налоги НДФЛ-13%. Сейчас налоговая составила на меня акт о правонарушении. Пишут, что это мой доход от предпринимательской деятельности и что я должна заплатить налог УСН, а именно, 6% от стоимости квартир!
Неужели они правы? Сумма получается приличная. А ведь доход я получила как обычное физ.лицо, а не как предприниматель. Квартиры были в собственности менее трех лет, поэтому в декларации 3-НДФЛ я указала, за какую сумму я их купила, за какую продала и с разницы (дохода) оплатила налог(13%).
Подскажите, как мне теперь быть с налоговой? Как доказать свою невиновность в сокрытии доходов? Может, есть какая-то судебная практика по похожим вопросам? Очень буду благодарна за ответы!!!

Доход от деятельности по подготовке квартир необходимо отразить в книге доходов и расходов в вашем случае разница между покупной и продажной стоимостью. ведение раздельного учёта по вашему случаю не предусмотренно вы сами указали свой вид деятельности ( расширенно жилые и нежилые личные подготовка). Решение 3Ндфл на возврат п.24 ст.217НК.

[Над.К]

в вашем случае разница между покупной и продажной стоимостью

Это с чего бы вдруг доходом при УСН 6% стала бы разница между доходом и расходом?
Если квартир было продано несколько и куплены они были в то время, когда ИП был зарегистрирован как ИП, то отбиться от предпринимательства будет несколько сложно.
Мне вот только не понятно, зачем Вы взяли вот этот код ОКВЭД

Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

если риэлтерская деятельность предполагает совсем другое?

[Аноним]

очевидно ***Елена*** не только оказывает риэлторские услуги но и сама покупает и перепродаёт квартиры

[klb36]

доход это подготовка а не полная стоимость квартиры А так как расходы приэтом виде УСНО не учитываем то и получается разница
( для агентских договоров с вознаграждения 6% также стоимость продажи квартиры не важна)

[***Елена***]

Спасибо всем за ответы! Буду доказывать инспекции, что квартиры были куплены для личного проживания членов моей семьи.

[Andyko]

klb36, а саму продажу доходом считать не будем? Только подготовку? Почему ж тогда деньги за всю кваритру получаем, а не только за поготовку?

[***Елена***]

Мне вот только не понятно, зачем Вы взяли вот этот код ОКВЭД
Цитата:Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

Да просто, когда оформляла ИП, подсказать было не кому( конкуренция), вот и брала все ОКВЭДы, связанные с имуществом. Теперь вижу, что "ошибочка вышла".

[Над.К]

klb36, вообще-то при продаже квартиры все полученные деньги - доход. А расходов при УСН 6% нет.
Квартир-то сколько было в результате?

[klb36]

Повторюсь ключевое слово "подготовка" и хозяйственная опперация подготовка Вид деятельности "подготовка...." далее по тексту из оборотов писем Минфина "Доходы от деятельности,подпадающий под вид деятельности,указанный ИП при регистрации..., признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности".( а ОКВЭД правильный ,но систему под него неправильная, должна быть УСНО 15%.) Далее учёт доходов ,полученных от осуществления предпинимательской деят. , должен осущесвляться ип отдельно от доходов полученных вне рамок осуществления такой деятельности. Систематичность трудно мотивируется.
А с другой стороны респондент выбрал линию защиты.
Совет: обзаведитесь договорами с членами семьи где они дают вам деньги и просят какие то требования к квартире, парой свидетелей что они предпринимали попытки жить в квартирах а им не нравилось. и в основном ищите ошибки по прцедуре. наймите налогового адвоката.

[Andyko]

Повторюсь ключевое слово "подготовка"

некоторые предпочитают слово "халва", но это им не помогает, так исторически сложилось;
как подготовка, если продаётся квартира целиком, предварительно купленная?

[Над.К]

klb36, причем тут подготовка? ИП продала квартиру, доходом является выручка от продажи квартиры. Вы еще скажите, что торговля любым товаром - это подготовка товара к перепродаже и в выручку должна идти не стоимость товара, а только наценка
Код неправильный. При риэлтерской деятельности ИП не продает свою собственность, он продает чужую