Получение налогового вычета ИП на УСН при покупке квартиры - законна ли такая схема?

[GREAKLY]

Я сдаю в аренду несколько помещений, как жилых (квартир), так и нежилых (офисов), для чего создал ИП на УСН 6%. На одну из квартир я хотел бы получить налоговый вычет, но сделать этого не могу, так как у ИП нет НДФЛа.

Вопрос: законна ли следующая схема:

Я закрываю ИП и открываю ООО на УСН 15% (Д-Р), где являюсь одновременно и учредителем, и ген. диром. Все вышеописанные помещения начинают сдаваться от лица ООО, прибыль у которого будет минимальной (только на зарплату ген. диру (1 МРОТ) и платежи в фонды). Все остальные деньги я буду получать от ООО как физ. лицо (разумеется, с удержанием 13%-ного НДФЛа). Соответственно, ООО будет платить минимальный налог (1% с оборота), плюс платежи в фонды с з/пл ген. дира (меня :-). Я же, в свою очередь, заплачу 13% с зарплаты плюс 13% с тех денег, которые мне отдаст ООО. Однако, поскольку и те, и другие платежи уже будут являться НДФЛом, то я воспользуюсь налоговым вычетом и получу все деньги назад. И так до тех пор, пока не будет выбран лимит (260 тыров). После чего я закрою ООО и вернусь к ИП на УСН 6%.

То есть, по факту, в результате применения этой схемы я смогу получить порядка 5% от дохода ООО, через налоговый вычет. Если наличие меня одновременно в качестве учредителя и директора ООО (а так же основного контрагента этой фирмы) вызовет вопросы у налоговой, то можно эту контору записать на кого-то из родственников.

Могу я так сделать или что-то упускаю?

[Лёнка]

прибыль у которого будет минимальной

а какие у этого ООО будут расходы?
заплатить НДФЛ,чтобы потом его вернуть?
или я чего-то не понимаю....

[Над.К]

Все остальные деньги я буду получать от ООО как физ. лицо (разумеется, с удержанием 13%-ного НДФЛа).

За что получать-то будете?
Т.е. Вы хотите заплатить кучу дополнительных налогов, чтобы просто потом вернуть из бюджета то, что туда де перед этим заплатили? Оррригинально
Кстати, Вы в этой схеме забыли про налог на имущество, который Вам придется платить как физлицу.

[GREAKLY]

а какие у этого ООО будут расходы?

Только з/пл ген. дира и вытекающие из нее платежи в фонды (пенс, ФОМС). Все оставшиеся деньги ООО будет выплачивать тому, у кого оно взяло помещения для сдачи (т.е., мне :-).

заплатить НДФЛ,чтобы потом его вернуть?

Именно! Простая математика:

Сейчас, сдавая помещения как ИП на УСН 6%, я получаю, скажем, 1 млн. руб/год. С этих денег плачу государству налогов 60 тыров. Причем, в эту сумму уже включены платежи в фонды (чуть больше 17-ти тыров/год). Поскольку мой доход является результатом предпринимательской деятельности, НДФЛа у меня не появляется и налоговым вычетом на покупку квартиры я воспользоваться не могу. То есть, по факту, государство получает от меня 60 тыров в год.

Если же я создам ООО на УСН 15% (Д-Р) и буду там директором с з/пл 1 МРОТ, то, при том же доходе (1 млн.), я заплачу государству 10 тыров минимального налога (1%) плюс 17 тыров фондовых платежей. Все оставшиеся деньги (973 тыра) я получу как физическое лицо: частью через з/пл ген. дира, частью прямым платежем от фирмы. Со всей этой суммы государство удержит 13%, но это будет уже НДФЛ, на не налог ИП. Поэтому, все эти деньги я смогу вернуть с помощью налогового вычета на покупку квартиры.

То есть, при применении вышеописанной схемы, я ежегодно смогу платить государству на 33 тыра меньше налогов (3,3%). Это при общем обороте в 1 млн. руб. При увеличении суммы дохода процент возврата будет возрастать, так как фондовые платежи - величина фиксированная. Правда, и максимальная сумма вычета (260 тыров) будет достигнута очень быстро.

[GREAKLY]

За что получать-то будете?

За сдачу в аренду недвижимости.

Т.е. Вы хотите заплатить кучу дополнительных налогов, чтобы просто потом вернуть из бюджета то, что туда де перед этим заплатили? Оррригинально.

См. вышеприведенные расчеты.

Кстати, Вы в этой схеме забыли про налог на имущество, который Вам придется платить как физлицу.

Это я понимаю. Однако, тут не все так просто. Во-первых, налог на недвижимость у нас сейчас достаточно небольшой. А, во-вторых, если сейчас я, как ИП, не буду его платить, то при продаже квартиры рискую заплатить с суммы сделки 6% налога.

[Над.К]

Вы совершенно упускаете из виду то, что содержание ООО обходится дороже. Что с 2013 года придется вести бухгалтерский учет (платить бухгалтеру, значит). Что если Вы будете все время выходить на минимальный налог, ООО начнут трясти налоговики
В результате все эти Ваши 33 тысячи выгоды уйдут в никуда (на взносы с зарплаты, на бухгалтера, на создание ООО и пр).
И получите Вы головную боль и большой пшик
Ну возместите Вы 2 млн на покупку (а больше никак), ну выиграете на этом может тысяч 10.
Но дело хозяйское да. У нас народ простых путей не ищет

[GREAKLY]

Вы совершенно упускаете из виду то, что содержание ООО обходится дороже. Что с 2013 года придется вести бухгалтерский учет (платить бухгалтеру, значит).

Спасибо за подсказку. Значит, сохраняя те же параметры, в этой схеме вместо ООО надо использовать дружественного ИЧПиста.

Что если Вы будете все время выходить на минимальный налог, ООО начнут трясти налоговики

Э-э-э, а почему? Если прибыли ООО (или ИП) четко хватает на выплату минимальной зарплаты тому, кто там работает, то что здесь незаконного?

На самом деле, корни проблемы растут из того, что несколько статей в НК написаны таким образом, что не разрешают ИПШникам воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья (см. Письмо МинФина от 22 мая 2007 г. N 03-11-05/111). В результате получается идиотская ситуация: если кто-то работает "на дядю", то он имеет право получить назад от государства до 260 тыров уплаченных налогов. А те, кто работают на себя, такой возможности лишены. То есть налицо дискриминация определенной социальной группы (ИПшников) и частичное нарушение ст. 40 Конституции РФ. Интересно, писал ли кто-то запрос в Конституционный суд РФ на предмет проверки конституционности данной ситуации?

[Лёнка]

Все оставшиеся деньги (973 тыра) я получу как физическое лицо: частью через з/пл ген. дира,

и тогда с этой суммы заплатите 13% НДФЛ и 28% взносов

частью прямым платежем от фирмы

и думаете это не будет облагаться никаким налогом?

[GREAKLY]

и тогда с этой суммы заплатите 13% НДФЛ и 28% взносов. И думаете это не будет облагаться никаким налогом?

Так все эти 13% я сразу же получу назад в качестве налогового вычета. И причем тут 28%? В ООО я буду получать в качестве з/пл только 1 МРОТ (и с него заплачу 17 тыров годовых взносов). А все остальные деньги будут являться моим доходом как физического лица (а не наемного работника) от сдачи в аренду принадлежащей мне недвижимости. Откуда при этом должны взяться взносы??

[Над.К]

Если прибыли ООО (или ИП) четко хватает на выплату минимальной зарплаты тому, кто там работает, то что здесь незаконного?

Потому что коммерческая организация создается учредителями для извлечения прибыли, а не длы выплаты минимальной зарплаты. Я даже уже и не говорю о том, что в регионах, где установлена минимальная заработная плата, платить МРОТ не получится

что не разрешают ИПШникам воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья

Что значит "не позволяют"? Работайте на ОСНО, будете платить НДФЛ и сможете получить вычет.
Никакой идиотской ситуации. УСН и ЕНВД льготные режимы для малого бизнеса. Вы изначально платите меньше налогов. В том числе и НДФЛ не платите, т.е. Вам изначально государство дало какие-то преференции. А Вы еще на него обижаетесь, что Вам не возвращают тот налог, который Вы не платили

[Лёнка]

все остальные деньги будут являться моим доходом как физического лица (а не наемного работника) от сдачи в аренду принадлежащей мне недвижимости.

т.е эта будет та сумма,которую ОО по договору аренды будет перечислять вам?т.е вы будете иметь постоянный доход от предпринимательской деятельности,не являясь предпринимателем?

[GREAKLY]

Ну возместите Вы 2 млн на покупку (а больше никак)

Не соглашусь. Если квартира куплена в ипотеку, то кроме 2 млн. возмещается еще и налог с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Если учесть, что в первые годы большая часть денег уходит не на погашение "тела" кредита, а как раз на оплату процентов, то сумма может получиться достаточно значительная.

[Лёнка]

Если учесть, что в первые годы

а сколько лет вы собираетесь возмещать?

[Над.К]

Если квартира куплена в ипотеку, то кроме налога с 2 млн. возмещаются еще и проценты, уплаченные по ипотечному кредиту

Ну дальше-то что? Вы что, годами будете держать это ООО ради возмещения НДФЛ по одной квартире?
Бред какой-то, уж извините

[GREAKLY]

Ну дальше-то что? Вы что, годами будете держать это ООО ради возмещения НДФЛ по одной квартире?

Если вместо ООО использовать дружественного ИЧПиста на УСН 15%, то, почему нет. Он в своей области работает по-любому. Добавить ему "аренду недвижимости" в виды деятельности и запустить все вышеописанные денежные потоки через него. С учетом того, что он сам за себя все взносы в фонды уже платит, налог сведется к 1% от дохода. А сейчас я плачу 6%. Налицо экономия 5% в год, что, при доходе в 1 млн, составит 50 тыров в год.

А проценты по ипотечному кредиту вещь вообще хитрая. Скажем, взял я в банке на покупку квартиры 10 млн. рублей под 10% годовых. Только за год я заплачу почти 1 млн. процентов. То есть, с этих денег государство должно будет мне вернуть 130 тыров. И эти деньги приплюсуются к вычету с 2-х млн. То есть, 260 тыров я лет за пять выберу, но к этому моменту там будет еще два раза по столько за счет процентов. И весь процесс может растянуться лет на 15-20, с получением от государства в конечном итоге более миллиона рублей. При таком раскладе, как мне кажется, стоит заморочиться.

[GREAKLY]

а сколько лет вы собираетесь возмещать?

Пока проценты не кончатся.

[Лёнка]

запустить все вышеописанные денежные потоки через него.

и вы будете получать регулярный доход не являясь ИП? что мешает сейчас просто не быть ИП и сдавать ежегодно 3-НДФЛ и платить налог?

[GREAKLY]

Никакой идиотской ситуации. УСН и ЕНВД льготные режимы для малого бизнеса. Вы изначально платите меньше налогов. В том числе и НДФЛ не платите, т.е. Вам изначально государство дало какие-то преференции. А Вы еще на него обижаетесь, что Вам не возвращают тот налог, который Вы не платили

Я не согласен с Вами в том, что государство дало ИП на УСН какие-то преференции или что он(а) платит меньше налогов, по сравнению с обычным человеком. На мой взгляд, все специальные налоговые режимы (УСН, ЕНВД, и.т.д.) появились не потому, что наше государство захотело облегчить жизнь людям, а потому, что оно просто признало, что не в состоянии контролировать мелкий безнес. Только представьте себе, что бы было, если бы все ИПшники обязаны были вести бухгалтерию в полном объеме. Сколько дополнительных инспекторов потребовалось бы для контроля этого зверинца. А главное, каков бы был экономический эффект их работы? Сколько налогов можно доначислить бабушке, торгующей пирожками? Не лучше ли время инспектора потратить на более крупных налогоплательщиков?

Поэтому, налог, который платит ИП на УСН, по сути все тот же НДФЛ, просто исчисляемый по-другому. Почему Вы считаете, что 6% от дохода ИП меньше, чем 13% НДФЛ? Может, расходы этого ИП составляют 80% от доходов и, по факту, он платит почти 30% налог?

Или, например, дивиденды, которое получает физическое лицо. Это же его доход, просто облагаемый налогом по ставке 9%. Почему законодатель решил, что только из 13% можно делать вычет? Получается, что человеку лучше было бы заплатить с этих дивидендов 13%, а потом получить возврат, чем платить 9% и не получать ничего.

По сути, все эти доходы (от предпринимательской деятельности, дивиденды, и.т.д.) являются доходами физ. лица, просто облагаемыми по разной ставке налога. Почему возврат возможен только с 13% - непонятно. Причем, напрямую в НК это нигде не написано. Логика же описана в Письме МинФина от 22 мая 2007 г. N 03-11-05/111. В результате, все, кто платит налог на доход по ставке, отличной от 13%, оказываются дискриминированы...

[GREAKLY]

что мешает сейчас просто не быть ИП и сдавать ежегодно 3-НДФЛ и платить налог?

Отсутствие единого мнения (и у законодателя, и в правоприменительной практике) по поводу того, является ли сдача в аренду собственного недвижимого имущества предпринимательской деятельностью или нет. С одной стороны, это - использование собственником имущества своего законного права на распоряжение этим имуществом.Соответственно, здесь нет элемента экономической деятельности, который является важной составляющей предпринимательской деятельности. А с другой, если в моем конкретном случае дело дойдет до суда и тот решит, что сдавая в аренду свою недвижимость я таки занимаюсь предпринимательской деятельностью, то налицо нарушение административно-уголовного характера (ст. 14.1 КОАП и ст. 171 УК РФ).

[Над.К]

Я не согласен с Вами в том, что государство дало ИП на УСН какие-то преференции или что он(а) платит меньше налогов, по сравнению с обычным человеком.

Причем тут обычный человек? ИП вообще-то физлицо, ведущее предпринимательскую деятельность. На свой страх и риск. Не нравится? Идите работать на дядю. Вас никто не заставляет быть ИП

а потому, что оно просто признало, что не в состоянии контролировать мелкий безнес.

УСН подразумевает контроль. Особенно УСН 15%. И вообще-то этот спецрежим задуман как облегчение нагрузки для малого бизнеса. И бухгалтерия тут вообще-то ни при чем. ИП при любой системе налогообложения не ведут бухучет, а организации на УСН, даже с учетом того, что они организации, 10 лет могли этот бухучет не вести (со следующего года это изменится)

Поэтому, налог, который платит ИП на УСН, по сути все тот же НДФЛ, просто исчисляемый по-другому.

Нет, это совершенно не НДФЛ. Потому что ИП на УСН кроме этого не платит еще НДС и налог на имущество с недвижимости. А НДС, кстати, имеет очень приличную долю в налогах

Почему Вы считаете, что 6% от дохода ИП меньше, чем 13% НДФЛ?

Потому что при сдаче в аренду имущества обычно нет расходов (либо они незначительные). И потому 6% с доходов выгоднее, чем 13% с доходов минус расходы. Да и вообще-то если физик, сдающий имущество в аренду не ИП на ОСНО, он в расходы ничего себе взять не может и будет платить 13% со всего дохода

Может, расходы этого ИП составляют 80% от доходов и, по факту, он платит почти 30% налог?

Если у него много расходов, пусть работает на УСН 15%, в чем проблема?

Почему законодатель решил, что только из 13% можно делать вычет?

Потому что дивиденды получают собственники предприятий и пр. Изначально не бедные люди. Бедные как-то дивидендов не имеют. Вычеты придуманы для уменьшения налога. Что в условии отсутствия прогрессивной ставки НДФЛ как-то создает видимость хоть какой-то социальной справедливости
Вы вообще собрались что обсуждать? Справедливость налогообложения? Справедливости нет и не будет никогда. Налоги не для этого существуют.
Поговорить про несправедливость жизни - это в раздел Политика или Блоги

В результате, все, кто платит налог на доход по ставке, отличной от 13%, оказываются дискриминированы...

Глупости. У Вас есть выбор. Работайте на ОСНО и будет у Вас вычет. Вы почему-то не хотите

[GREAKLY]

Потому что при сдаче в аренду имущества обычно нет расходов (либо они незначительные). И потому 6% с доходов выгоднее, чем 13% с доходов минус расходы. Да и вообще-то если физик, сдающий имущество в аренду не ИП на ОСНО, он в расходы ничего себе взять не может и будет платить 13% со всего дохода

Скажите, по Вашему мнению, имеет ли право физик, имеющий в собственности несколько помещений, сдавать их в аренду без регистрации в качестве ИП?

[Над.К]

Нет. Потому что это явно предпринимательская деятельность
Вот если у физика есть временно ненужная квартира или помещение, он может его сдавать не будучи ИП
А когда у физика их несколько, да он еще и специально покупает имущество для сдачи в аренду, то это однозначно предпринимательская деятельность физического лица

[GREAKLY]

УСН подразумевает контроль. Особенно УСН 15%. И вообще-то этот спецрежим задуман как облегчение нагрузки для малого бизнеса. И бухгалтерия тут вообще-то ни при чем. ИП при любой системе налогообложения не ведут бухучет, а организации на УСН, даже с учетом того, что они организации, 10 лет могли этот бухучет не вести (со следующего года это изменится)

Ага, а ЕНВД (потихоньку сменяемый патентом)? В Питере вся торговля до 150 м2 и куча мелких сервисов сидят на нем по определению. И как часовщик (сапожник, ювелир, и.т.д.) могут получить имущественный вычет, если они даже встать на ОСНО не имеют права.

[Над.К]

И как часовщик (сапожник, ювелир, и.т.д.) могут получить имущественный вычет, если они даже встать на ОСНО не имеют права.

А это вопрос к законодателю. И при ЕНВД налог вообще не имеет никакого отношения к реально полученным доходам, поэтому требование какого-то вычета несколько странно
И вообще, я уже написала Вам - не нравится быть предпринимателем, идите работать на дядю. Право выбора остается за Вами.
Вы, становясь ИП, приобретаете не только права вести предпринимательскую деятельность, но и обязанности. Так в своей время сказал КС
Возвращаясь к Вашей "схеме". Ничего Вы на ней не выгадаете. Ну если только копейки. А проблем получите кучу

[GREAKLY]

Потому что дивиденды получают собственники предприятий и пр. Изначально не бедные люди. Бедные как-то дивидендов не имеют. Вычеты придуманы для уменьшения налога. Что в условии отсутствия прогрессивной ставки НДФЛ как-то создает видимость хоть какой-то социальной справедливости
Вы вообще собрались что обсуждать? Справедливость налогообложения? Справедливости нет и не будет никогда. Налоги не для этого существуют.
Поговорить про несправедливость жизни - это в раздел Политика или Блоги

То, что справедливости в мире нет, я знаю очень четко. И то, что налоги не для этого существуют, тоже понятно. Но при этом налоговая система должна быть логичной и недискриминиционной в плане применения.

Если на время забыть об ИП и УСН (допустим, 6% - это действительно преференция) и посмотреть на дивиденды. Они являются доходом физического лица? Являются. Он(а) с них платит НДФЛ? Платит. Но только по ставке 9%. Почему же на это нельзя налоговый вычет получить? Здесь же нет никаких льгот по НДСу или налогу на недвижимость. А что 9%, так законодатель установил. Почему же вычет только с 13%?

А что касается того, что получатели дивидендов - не бедные люди, то во-первых, это не обязательно так (во всем мире пенсионеры свои сбережения в акции вкладывают), а, во-вторых, к вопросу налогов это не относится. Шкала у нас пока плоская. Например, некто пятнадцать лет назад создал компанию. Вкалывал как проклятый (без выходных, отпусков. больничных, и.т.д.), а все заработанные деньги вкладывал в бизнес. На сегодня компания развилась до такого уровня, что этот человек смог уйти на покой (поправлять расшатанное здоровье) и жить на дивиденды от бизнеса. Если он сейчас купит себе жилье, то почему законодатель лишает его налогового вычета?

[Над.К]

Почему же на это нельзя налоговый вычет получить?

А с какого перепугу владельцы предприятий еще и льготы какие-то должны от государства получать? У них и так пониженная ставка. 9%, а не 13%.

не бедные люди, то во-первых, это не обязательно так (во всем мире пенсионеры свои сбережения в акции вкладывают)

ВО всем мире другие налоговые законы. И в большинстве стран есть прогрессивная ставка налога на доходы. У нас её нет.

что этот человек смог уйти на покой (поправлять расшатанное здоровье) и жить на дивиденды от бизнеса.

Ради бога, пусть живет. 9% от дохода это очень хорошая ставка для налогообложения.
Я вообще не понимаю о чем речь? Вычет в 2 млн можно получить раз в жизни. О какой глобальной несправедливости идет речь? Ваш этот предприниматель на пенсии каждый год квартиры что ли будет покупать, что Вы так о вычетах переживаете?
Собственно, не вижу повода для дальнейшей дискуссии
О невыгодности Вашей схемы я уже написала

[GREAKLY]

Нет. Потому что это явно предпринимательская деятельность
Вот если у физика есть временно ненужная квартира или помещение, он может его сдавать не будучи ИП
А когда у физика их несколько, да он еще и специально покупает имущество для сдачи в аренду, то это однозначно предпринимательская деятельность физического лица

А если физик таки сдает свои помещения без того, чтобы становиться ИП, что ему грозит? Понятно, что предполагается ответственность по ст. 14.1 КОАП и ст. 171 УК РФ. Только по КОАПу наказание за "осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица" - штраф от 500 до 2000 руб. А для наступления ответственности по ст 171 УК требуется, чтобы "это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере".
В примечаниях написано, что "крупный размер" - это 1,5 млн. руб. То есть, получается, что если доход физика от сдачи недвижимости в аренду будет меньше 1,5 млн. руб, то все, чем он рискует, - это 2 т.р. штрафа...

[Над.К]

То есть, получается, что если доход физика от сдачи недвижимости в аренду будет меньше 1,5 млн. руб, то все, чем он рискует, - это 2 т.р. штрафа...

Да щазз
Вы забыли об НК, где написано, что отсутствие регистрации в качестве ИП не избавляет такого физика от предпринимательских налогов.
Со всеми вытекающими. На одном НДС можно все состояние потерять

[GREAKLY]

Да щазз
Вы забыли об НК, где написано, что отсутствие регистрации в качестве ИП не избавляет такого физика от предпринимательских налогов.
Со всеми вытекающими. На одном НДС можно все состояние потерять

Понял. Спасибо.

[GREAKLY]

Возвращаясь к Вашей "схеме". Ничего Вы на ней не выгадаете. Ну если только копейки. А проблем получите кучу

Простите, не согласен. Математика:

1. Я, как физ. лицо, сдам все мои объекты в аренду дружественному ИП на УСН 15% (Д-Р). Так как это будет квалифицироваться как партнёрские отношения и самостоятельной экономической деятельности вестись не будет, то регистрировать ИП мне не надо.

2. ИП, прибавив свою дельту, будет дальше сдавать эти объекты (либо в субаренду, либо по агентскому договору), получать деньги, удерживать с них 13% НДФЛа и оставшееся отдавать мне.

3. Дельта ИП составит 7% от общей суммы дохода. С учетом величины минимального налога (1%) практически вся она уйдет на уплату этого налога.

4. Я смогу вернуть себе весь уплаченный НДФЛ, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом на покупку недвижимости. За период в несколько лет сумма этого вычета составит от 260 т.р. и до, скажем, величины в несколько раз большей, в зависимости от величины моего ипотечного кредита и суммы процентов по нему.

Вопрос: где я нарушаю закон? На мой взгляд, затраты минимальны, а экономия вовсе не копеечная...