УСН. Продажа ОС до истечения срока использования. Минимизация налога.

[Sergey44]

Здравствуйте.

Я ИП, УСН доходы – расходы.
Виды деятельности
70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.
70.20.2 Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

В 2012-2013 годах куплено несколько жилых помещений. Стоимость помещений были учтены в расходы.
Помещения сдаются внаем.

На текущий момент возникла необходимость иметь возможность продать какое-либо помещение(я).
Поскольку помещения рассматриваются как основные средства, которые находились в эксплуатации менее 10 лет, вместо всей стоимости помещения к расходам возможно будет принять только амортизацию за прошлые годы.
При продаже заплатить 15% налог.

1. Правомерно ли будет следующее ?
Подать уточненную налоговую декларацию за 2012-2013 годы, исключив расходы по этим помещениям, пересчитать и доплатить налог, уплатить пени.
А далее иметь возможность продать помещение(я), при этом заплатив НДФЛ 13% с разницы продажа-покупка, если менее трех лет в собственности, либо по истечение трех лет, без уплаты налога.


2. Какие другие варианты оптимизации налога при продаже помещений вы видите ?

[бух2007]

1. Правомерно ли будет следующее ?

Нет. даже если бы Вы не учли в расходах ОС, Вам бы все равно не дали задекларировать их в 3-НДФЛ.

[Sergey44]

Спасибо,
Продать уплатив НДФЛ можно только закрыв ИП ?
Какая схема налогообложения на Ваш взгляд является оптимальной для минимизации налогов в таких условиях?

[Над.К]

Продать уплатив НДФЛ можно только закрыв ИП ?

Да. Причем уплатить придется 13% со всей суммы, за которую продадите квартиры.Причем если по имуществу, которое было в собственности еще можно пободаться за то, что она не облагается НДФЛ, то по тому, которое меньше трех лет, просто без вариантов - имущественный вычет не предоставляется если имущество использовалось в предпринимательской деятельности. пп.4 п.2 ст.220 НК
Что касается имущества, которое в собственности более 3-х лет, то ФНС считает что даже после закрытия ИП, нельзя применять п.17.1 ст.217, т.е. продажа такого имущества должна облагаться НДФЛ
Суды колеблятся туда-сюда

[Sergey44]

Спасибо,
Выходит, что в данных условиях при продаже помещений лучшим вариантом с точки зрения минимизации налогов остается только переход на УСН доходы перед продажей недвижимости, при этом придется пересчитать налог с доходов полученных от сдачи помещений внаем за предыдущие годы.

Стоит ли рассматривать переход на ОСНО ? Возможно ли будет при этом учесть расходы принятые при УСН?

Какая схема налогообложения с Вашей точки зрения была бы оптимальной если деятельность включала бы одновременно и торговлю недвижимостью и сдачу ее внаем ?

[Sergey44]

Еще раз спасибо за ответы
Если у вас есть соображения поделитесь пожалуйста своим опытом или идеями

По теме минимизации налога,
Читая кодекс наткнулся на следующее
статья 258 п.3
Организация, приобретающая объекты основных средств, бывшие в употреблении (в том числе в виде вклада в уставный (складочный) капитал или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц), в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования данных основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.
Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящей главой, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Полагаю это может дать возможность минимизировать налог при продаже, за счет начисления более быстрой амортизации по сравнению с амортизацией, начисленной исходя из срока полезного использования, устанавливаемого с учетом классификации ОС.
Мои помещения были построены более 30 лет назад, но при этом мне неизвестно сколько времени они использовались всеми предыдущими собственниками.

Например, я решу что срок полезного использования моих помещений 3 года.
В какой момент ИП сообщает об этом в налоговую ?
Какие документы нужно предоставить в налоговую, чтобы убедить их в том, что определенный мной срок полезного использования правомерный ?

[Над.К]

Например, я решу что срок полезного использования моих помещений 3 года.

Не получится. У Вас нет документов от прежних собственников, которые позволили бы Вам уменьшать срок полезного использования

[Sergey44]

для жилых помещений не устроят справка из ЕГРП, выписка из домовой книги, технический паспорт помещения?

[Над.К]

Нет, эти документы никак не подтвердят период экусплуатации здания у предыдущего собственника. Более того, если помещение покупалось у физлица, то никакими документами Вы вообще не подтвердите.

Выполнить требования п. п. 7 и 12 ст. 258 НК РФ налогоплательщик может только при наличии сведений о том, в какую амортизационную группу был включен объект предыдущим собственником и сколько времени (месяцев, лет) данное основное средство эксплуатировалось до продажи. Этот вывод подтверждается и многочисленными Письмами Минфина России, в которых сказано, что налогоплательщик, решивший реализовать свое право на уменьшение срока полезного использования имущества на количество лет (месяцев) эксплуатации предыдущим собственником, обязан получить у предыдущего собственника данные о применявшихся в его налоговом учете сроке полезного использования и сроке фактической эксплуатации данного объекта основных средств (Письма от 23.09.2009 N 03-03-06/1/608, от 16.06.2010 N 03-03-06/1/414 и др.).

(с)

[Sergey44]

спасибо, но видимо должны быть разъяснения Минфина и на случай если предыдущий владелец был физическим лицом ..
в том же п.7 ст. 258 НК РФ сказано
Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств, утвержденной Правительством РФ в соответствии с настоящей главой, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.
нужно показать, что срок фактического использования у предыдущих собственников (которые могли быть и физическими лицами, здесь нет ограничений) превышает срок определенный классификацией ОС. Фактическое использование это владение и проживание, что возможно можно подтвердить справками из ЕГРП и выпиской из домовой книги.

[tslv77]

Здравствуйте.
ООО на УСН "дох-расх" в 2006-2007гг. купило ОС (помещение). Ввело в эксплуатацию, оплатило, в расходы приняло. В 2009 сменило объект н/о на "доходы". В 2014 решило продать помещения. Надо пересчитывать базу за 2006-2008гг. (вычитать р-ды на эти помещения), пересчитывать налог, платить пени? Или просто заплатить 6% с продажи ОС?

[Над.К]

но видимо должны быть разъяснения Минфина

Не должны быть. Потому что имущество физлиц неамортизируется

[Над.К]

Надо пересчитывать базу за 2006-2008гг. (вычитать р-ды на эти помещения), пересчитывать налог, платить пени?

Я бы не стала этого делать. Проверить 2006 год налоговая уже не может, откуда она узнает, что помещение ставилось в расходы?

[Sergey44]

Не должны быть. Потому что имущество физлиц неамортизируется

Думаю разъяснения все таки должны быть, поскольку я не организация, а ИП, п.12 ст. 258 НК РФ ко мне не должен применяться (определение организации и ИП даны в п.2 ст.11 НК РФ)
По этой же причине из п.7 ст. 258 НК РФ к ИП применяется лишь абзац
Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств, утвержденной Правительством РФ в соответствии с настоящей главой, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Существуют нормативные сроки эксплуатации зданий, есть документы указывающие год постройки здания и информация об износе
полагаю эти данные можно использовать для реализации своего права
самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.
Задал вопрос в налоговую.

[Над.К]

Sergey44, нет у физлиц амортизации. В принципе нет. По определению самого этого слова.

По этой же причине из п.7 ст. 258 НК РФ к ИП применяется лишь абзац

Здорово Вы читаете, тут кусок не нравится, не читаем, а тут нравится, значит читаем ))

Задал вопрос в налоговую.

Я даже представляю, что они ответят ))

[Sergey44]

Над.К, я с Вами согласен что у физ. лиц нет амортизации
но я читаю не так как нравится, а так как написано
п.3 ст. 346.16 НК РФ:
Определение сроков полезного использования основных средств осуществляется на основании утверждаемой Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 258 настоящего Кодекса классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы. Сроки полезного использования основных средств, которые не указаны в данной классификации, устанавливаются налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей.

В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Что обязывает ИП пересчитать налоговую базу при продаже основного средства с учетом срока полезного использования, определяемого в соответствии со ст. 258 НК РФ, независимо от того считает ИП амортизацию или нет.
При этом положения 258-й статьи, указанные именно для организаций не применяются для ИП, но к ИП применяются те положения, где указано налогоплатильщик. А имено согласно п.7 ст.258, ИП как налогоплатильщик вправе вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов, если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств.

Что Вы считаете неверным в подобной интерпретации ?

Поясните пожалуйста Вашу точку зрения на обязательство, возникающее у ИП при продаже основного средства.

Я бы не стала этого делать. Проверить 2006 год налоговая уже не может, откуда она узнает, что помещение ставилось в расходы?

Какой срок налоговая может проверить ?

[Над.К]

Что обязывает ИП пересчитать налоговую базу при продаже основного средства с учетом срока полезного использования, определяемого в соответствии со ст. 258 НК РФ, независимо от того считает ИП амортизацию или нет.

Вы не путайте обычных физлиц и ИП. У ИП может быть налоговая амортизация в установленном законом порядке. Как в данном случае. Вы же собираетесь учесть срок полезного использования имущества у физлица, которое продало Вам имущество, а срок этот нельзя определить. Потому что нет такого закона для физлиц и амортизации у них нет. Что Вы собрались определять и по каким правилам?

Какой срок налоговая может проверить ?

Три года, предществующего году проверки

[Sergey44]

а срок этот нельзя определить. Потому что нет такого закона для физлиц и амортизации у них нет.

хорошо, давайте по порядку, есть п.7 ст.258 НК:

Организация, приобретающая объекты основных средств, бывшие в употреблении (в том числе в виде вклада в уставный (складочный) капитал или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц), в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования данных основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящей главой, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов.

1-й абзац применяется только к организациям.
2-й абзац применяется ко всем налогоплательщикам.
Собственником может быть кто угодно, в том числе физ лицо, никаких ограничений здесь не накладывается.

В случае если предыдущие собственники физ лица, о сроке фактического использования жилого помещения у предыдущих собственников можно судить, например, по выписке из домовой книги.
Также можно сделать косвенную оценку, по нормативным срокам эксплуатации помещения, году постройки и текущему проценту износа. Например срок эксплуатации 100 лет, построено 40 лет назад, процент износа 30%, соответственно можно сделать вывод, что приблизительный срок фактического использования уже не менее 30 лет.
Насколько это приемлемо для налоговой - вопрос, который требует разъяснений по методике определения этого срока в случае с физ лицами.
На мой взгляд предложенный вариант вполне логичен и может использоваться для этих целей.

[Над.К]

Sergey44, видите ли, вся статья 258 касается только организаций. Потому что она из главы по налогу на прибыль
Но поскольку есть прямая отсылка из главы 26.2 к этой статье, то применяется и абзац первый и абзац второй как к ИП, так и к организациям. Но дело-то не в этом.

В случае если предыдущие собственники физ лица, о сроке фактического использования жилого помещения у предыдущих собственников можно судить, например, по выписке из домовой книги.

Вы не читаете то, что я написала уже не один раз. Нет основания высчитывать срок пользования имуществом физлица. Потому что Вы не можете посчитать, нет для этого оснований. Никакого срока полезного пользования у физлиц нет в принципе. Потому что ни одним законом этого не установлено. Считать то, что неустановлено законом, Вы не можете.
И пишу я это уже раз в третий точно.

[Sergey44]

Над.К,
Большое спасибо за ответы, я услышал Вашу точку зрения. Но здесь не могу с Вами согласится.
Со своей стороны также готов еще раз пояснить:
Юридически 1-й и 2-й абзацы трактуются именно так как они написаны. Если написано организация, значит организация, а не ИП.
Иначе зачем тогда даны определения организации, ИП, физ лица в Статье 11. Институты, понятия и термины, используемые в настоящем Кодексе ?

Во 2-м абзаце речь идет о фактическом сроке использования данного основного средства у предыдущих собственников”, обратите внимание не полезном, а фактическом.
Соответственно есть основание для определения фактического срока использования предыдущими владельцами, любыми, в том числе если владельцами были физ лица.

[Над.К]

Если написано организация, значит организация, а не ИП.

Еще раз - вся глава для организаций
Но даже если принять Вашу точку зрения по этому абзацу, то это еще один минус к Вашей проблеме.
Кстати, абзац второй продолжение абзаца первого и второй отдельно от первого вообще рассматривать нельзя.

[Sv1]

Помогите разобраться с вопросом?
Купили помещение за 11 млн. руб. в жилом доме НЕЖИЛОЕ помещение. Оформили на физ. лицо, доп. соглашением перевели на юр. лицо ООО на УСН 15%. В дальнейшем хотим его продать физ. лицу.
Вопросы:
через сколько можно его продать?
какие налоги должно заплатить юр. лицо с продажи помещения?
за какую стоимость можно продать это помещение, т.е. по такой же по которой купили или по кадастровой?
или лучше помещение продать ИП, а не физ. лицу .....или это одно и то же и физ. лицо в любом случае будет платить налог на имущество?

[Над.К]

доп. соглашением перевели на юр. лицо

Это как это "перевели"? Продали? Подарили?
Продать можно за ту стоимость, за которую его купят. Причем тут кадастровая стоимость?

или это одно и то же

Одно и тоже. Но вот наличие или отсутствие налога зависит от системы налогообложения ИП

[Sv1]

Это как это "перевели"? Продали? Подарили?
Продать можно за ту стоимость, за которую его купят. Причем тут кадастровая стоимость?

Одно и тоже. Но вот наличие или отсутствие налога зависит от системы налогообложения ИП

ИП на ЕНВД

[Над.К]

Это ни о чем не говорит. Поскольку непонятно, что с этим помещением ИП будет делать
И что все таки означает слово "перевели"?

[Sv1]

Это ни о чем не говорит. Поскольку непонятно, что с этим помещением ИП будет делать
И что все таки означает слово "перевели"?

пока собственник не определился. Либо с использованием сдачи в аренду, либо перепродать.

[Над.К]

Оформили на физ. лицо, доп. соглашением перевели на юр. лицо ООО на УСН 15%

Так кто собственник?

Либо с использованием сдачи в аренду, либо перепродать.

Это не ЕНВД будет.

[Sv1]

собственник ООО

[Над.К]

Вы объясните, что это за "дополнительное соглашение"? Каким образом собственником стало ООО, если Вы сами написали, что оформили на физика? Кто платил деньги за помещение?
Причем тут ИП тогда? Вы хотите продать здание физику? Зачем? Уйти от налога нп имущество? Смысл действий вообще в чем?

[Sv1]

Вы объясните, что это за "дополнительное соглашение"? Каким образом собственником стало ООО, если Вы сами написали, что оформили на физика? Кто платил деньги за помещение?
Причем тут ИП тогда? Вы хотите продать здание физику? Зачем? Уйти от налога нп имущество? Смысл действий вообще в чем?

доп. соглашением физик продает ООО и документы регистрируются в росреестре. Таким образом собственником является ООО. За помещение платил физик (выплатил не полностью, остальное будет платить ООО)